20200912-光大证券-光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年8月）_需求侧按揭增速平缓提升_供给侧负债趋稳空间尚存_10页_931kb

光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年8月）总结

核心内容

2020年8月，中国房地产行业在需求侧和供给侧均表现出一定的稳定性，整体信贷环境和房企融资情况趋于平稳，同时显示出行业复苏的迹象。

主要观点

需求侧：按揭贷款增速平缓提升，短期供需支撑仍存

• 居民中长贷增长显著：8月新增居民中长贷5571亿元，同比增长22.7%，连续三个月保持较高增速。
• 整体信贷增长平稳：8月新增信贷总额为12800亿元，同比多增700亿元，增速5.8%。
• 居民信贷占比上升：居民部门新增信贷占整体信贷增量的66%，显示按揭贷款仍是信贷增长的主要动力。
• 房贷利率下降：8月全国首套、二套平均房贷利率分别下降1BP和2BP至5.25%、5.56%，相较2019年末分别下降27BP和28BP。
• 全年新增中长贷趋势：1-8月新增居民中长贷达4万亿元，同比增速提升至8.7%，预计全年新增房贷规模约为5万亿元。

供给侧：流动性基本平稳，房企推盘加速回笼资金

• 房企融资规模回升：8月房企境内外合计发债1197亿元，同比增长57%；单月净融资241亿元。
• 境内融资略有改善：8月境内发债697亿元，同比增长7%；净偿还额收窄至48亿元。
• 境外融资显著增长：8月美元债发行500亿元，同比增长350%；净融资额289亿元。
• 融资成本有所回落：部分房企美元债利率继续下降，如融创、碧桂园、宝龙；高收益债定价修复，期限拉长。
• 集合信托融资下降：8月房地产集合信托募集资金578亿元，同比下降10%；1-8月累计募集5134亿元，同比下降7%。

关键信息

信贷数据

• 8月新增信贷：12800亿元，同比多增700亿元，增速5.8%。
• 居民部门：新增8415亿元，同比多增1877亿元，增速28.7%；其中短贷2844亿元（同比+42.3%），中长贷5571亿元（同比+22.7%）。
• 企业部门：新增5797亿元，同比少增716亿元，增速-11%。

房企融资情况

• 1-8月发债总额：8529亿元，同比增长4%；净融资3176亿元，同比下降17%。
• 境内债：8月净融资-48亿元，较上月改善。
• 境外债：8月净融资289亿元，较上月略有下降。
• 集合信托：8月募集578亿元，同比增长26%；1-8月累计募集5134亿元，同比下降7%。

资金价格变化

• 境内债利率小幅回升：高资质房企利率较前期低位回升，中等资质房企利率有所改善。
• 美元债利率回落：融创、碧桂园、宝龙新发美元债利率下降，旭辉基本持平。
• 信用利差收窄：8月AAA、AA+、AA评级房企信用利差分别下降7BP、28BP、29BP。
• 美元债指数上涨：Markit Iboxx亚洲中资房地产美元债指数上涨0.98%，其中高收益级上涨1.09%。

投资建议

• 行业趋势：房地产金融监管增强，行业集中度提升逻辑进一步强化。
• 推荐标的：关注土储充足、财务稳健、内生增长能力强的龙头房企，如：
  • A股：万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团
  • H股：华润置地、融创中国、中国金茂
• 估值优势：AH房地产板块相对估值优势明显，长线资金逐步增配。

风险分析

• 海外疫情不确定性：可能影响中国居民就业和收入，进而影响购房能力和按揭需求。
• 债务到期高峰：下半年境内债到期规模显著上升，中小房企信用风险可能加剧。

数据图表说明

• 图1-6：展示居民/企业部门新增人民币贷款单月值、累计值及同比增速，以及房贷利率变化。
• 图7-9：反映房企境内债券发行、到期及净融资情况，以及美元债市场动态。
• 图10-17：提供房地产集合信托募集规模、信用利差、债券指数等数据，用于辅助分析。

评级体系

估值方法的局限性

• 报告分析基于假设，不同假设可能导致结果差异。
• 估值方法及模型存在局限性，结果不保证所涉及证券在该价格交易。

分析师声明

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版权与免责声明

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