房地产行业2020年三季报综述：杠杆优化，效率提升与结算毛利率下降-20201104-长江证券-25页_1mb

房地产行业2020年三季报综述总结

核心内容

本报告分析了2020年房地产行业三季报的核心指标与市场表现，重点聚焦在杠杆优化、效率提升以及结算毛利率下降等方面。整体来看，行业在疫情后逐步恢复，但盈利能力仍面临一定压力，控杠杆成为房企发展的重点方向。

主要观点

资金流向

• 2020Q3房地产板块“现金流入/现金流出”上升至1.03，资金链暂未体现压力。
• 经营性现金流流入和流出占比基本保持稳定，行业内生经营特征明显。
• 单位有息负债创造的回款和单位投入资本创造的回款出现边际回升，反映房企融资新规下回款效率提高。

运营效率

• 融资收敛与回款提速共同驱动运营效率边际改善。
• 新城控股、万科A、滨江集团等在“并表回款/有息负债”和“并表回款/投入资本”指标中表现较为突出。
• 销售节奏明显恢复，商品房销售额当季同比达20%，预计Q4仍将加快竣工结算节奏。

资本结构

• 权益杠杆持续攀升至1.51，但有息杠杆下降至2.42，无息杠杆上升至2.06，整体杠杆质量有所优化。
• 净负债率同比下降，重点房企净负债率降至90.8%，板块净负债率降至88.8%。
• 短债占比下降，房企资金安全性有所提升，现金/短债比保持在100%以上。

经营情况

• 销售竣工节奏恢复，开工进度有所提前，但竣工进度基本持平。
• 重点房企Q1-3销售金额增速均超过20%，但“并表回款/销售金额”均值同比略有下降，销售含金量仍有一定压力。
• 2020Q1-3重点房企营收同比增长9.8%，板块营收同比增长6.5%。

关键信息

盈利情况

• 销售毛利率降至26.5%，净利率降至10.1%，反映历史高价地和合作拿地对盈利能力的拖累。
• 少数股东权益占比和损益占比持续提升，影响归母净利。
• 期间费用率小幅回落，显示房企在销管费用管控方面有所成效。
• 重点房企平均ROE同降2.6pct至8.8%，板块平均ROE同降1.8pct至6.7%。

债务管理

• 降杠杆成效明显，重点房企和板块“有息负债/总权益”、“剔除预收的权益乘数”等指标同比大幅下降。
• 房企积极调整债务结构，缩短债务久期，提升资金安全性。
• 重点房企筹资活动现金流净额较年中有所回落，筹资行为边际放缓。

现金流状况

• 经营活动现金流净额成功转正，反映房企在疫情后加强回款管理。
• 投资活动现金流净额整体偏审慎，投资强度保持稳定。
• 筹资活动现金流净额边际改善，但融资环境有所收紧。

投资建议

• 重点公司推荐：万科A、保利地产、金地集团、新城控股、中南建设、金科股份、阳光城、招商积余，均被推荐为“买入”。
• 投资逻辑：低利息负担是类制造时代的关键“进化法则”，重视持有回报率和龙头阿尔法。
• 估值切换：年底估值切换仍可期，驱动板块“β”的核心逻辑在于低估值策略及地价改善预期。
• 盈利改善：预计全年盈利端增速仍将有一定改善，尤其在四季度竣工结算高峰。

风险提示

1. 需关注需求相对稳态的持续时间有不确定性。
2. 供给收敛和地价回落进度可能低于预期。

图表说明

本报告包含多个图表，用于展示房地产板块及重点房企在资金流向、运营效率、资本结构、经营情况、盈利与债务方面的具体表现。图表数据来源为Wind及长江证券研究所。

投资评级说明

• 行业评级：看好 | 维持
• 公司评级：买入（相对大盘涨幅大于10%）

分析师信息

• 刘义：执业证书编号 S0490520040001
• 袁佳楠：执业证书编号 S0490520070001

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重要声明

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