20210426-国金证券-房地产行业周报_结算毛利率仍在下行_销售毛利率有望企稳_19页_2mb

消费升级与娱乐研究中心：房地产行业周报总结

核心内容

本报告对房地产行业进行周度分析，涵盖新房成交、二手房成交、库存与去化周期、土地市场、涉房贷款、行业政策、公司动态及非房业务等方面。整体来看，房地产行业在2021年一季度呈现销售高增长，但结算毛利率仍处于下行趋势，预计未来1-2年将逐步企稳回升。同时，非房地产板块如华住、复星旅游文化等表现突出，具备较强的运营和盈利能力。

主要观点

房地产行业

• 市场表现：房地产行业整体销售保持高增长，但结算毛利率持续下滑，主要由于2016-2017年错估政府房价调控导致高价地拿地。
• 行业基本面：随着负利润率项目逐步消化，行业基本面正在恢复，销售毛利率有望企稳改善。
• 投资建议：当前房地产股票估值处于历史低位，基本面恢复，建议重点关注万科A、保利地产等房企，同时关注复星旅游文化、华润万象生活、中天精装等非房板块公司。

非房地产行业

• 华住表现：华住凭借互联网思维、流量壁垒、用户至上和效率领先，在运营和盈利能力上表现突出，成为行业标杆。
• 复星旅游文化：尽管旅游运营业务受疫情影响较大，但度假村运营业务恢复明显，三亚亚特兰蒂斯营业额同比上升161%。
• 其他非房业务：包括物业、家居、工业园等，部分公司如弘阳家居、德令哈工业园区等通过战略合作和项目开发推动业务增长。

关键数据

新房成交

• 市场整体：42城商品房成交面积671万平米，周环比-11.8%，周同比-12.3%，月度累计同比+43.2%，年度累计同比+84.5%。
• 一线城市：成交面积增长显著，月度累计同比+55%，年度累计同比+105.5%。
• 二线城市：成交面积增长较慢，月度累计同比+50.9%，年度累计同比+79.1%。
• 三四线城市：成交面积下降，月度累计同比22.1%，年度累计同比+84%。

二手房成交

• 市场整体：17城二手房成交面积232万平米，周环比-5%，同比+6%，月度累计同比+48%，年度累计同比+71%。
• 一线城市：成交面积增长显著，月度累计同比+55%，年度累计同比+78%。
• 二线城市：成交面积增长，月度累计同比+51%，年度累计同比+65%。
• 三线城市：成交面积增长明显，月度累计同比+48%，年度累计同比+128.5%。

土地市场

• 土地供应：300城土地供应面积4266万平米，周同比+52%；年初至今累计供应6.3亿平米，同比-1%。
• 土地成交：300城土地成交面积2,992万平米，周同比+38%；年初至今累计成交5.8亿平米，同比+8%。
• 土地价格：楼面均价2,699元/平米，周同比+41%；年初至今楼面均价2,401元/平米，同比持平。
• 土地溢价率：37%，其中三四线城市溢价率较高，达44%。

涉房贷款

• 居民中长期贷款：2021年3月新增6239亿元，同比+32%；年初至今累计新增1.98万亿元，同比-7%。
• 开发商贷款：2021年3月新增2201亿元，同比+14.4%；年初至今累计新增7,222亿元，同比+8%。
• 房贷利率：首套房贷平均利率5.31%，环比+3BP；二套房贷平均利率5.59%，环比+2BP。

行业政策

• 数字家庭建设：住建部发布指导意见，推动数字家庭服务功能建设。
• 住房租赁：自然资源部要求住房租赁专项用地单独列入土地出让计划，试点城市不低于10%。
• 地方政策：多地出台调控政策，如北京、南京、合肥等地收紧购房限制和提高增值税征免年限。

公司动态

• 融资动态：中国金茂、招商蛇口、保利地产等公司完成债券或票据发行。
• 经营表现：招商蛇口、万科A等公司一季度业绩增长，但结算毛利率下降。
• 重大交易：部分公司进行股权收购或增持，如东原仁知服务、弘阳服务等。

非房业务

• 物业与商业：禹洲集团、东原仁知服务等公司拆分物业和商业板块，推动业务增长。
• 家居与工业园：弘阳家居与多家品牌达成战略合作，德令哈工业园区铁路专线正式开建。

行业估值

• A股地产行业：PE-TTM为8.03，处于历史低位。
• 港股内房股：PE-TTM为-4.66，部分公司如华润万象生活估值较高。
• 重点公司：万科A、保利地产、招商蛇口等被重点推荐，预计未来上涨幅度较大。

风险提示

• 政策调控：房地产调控政策可能超预期收紧。
• 销售毛利率恢复：销售毛利率恢复可能低于预期。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

图表目录

• 图表1：42城新房成交面积及同比增速
• 图表2：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比
• 图表3：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比
• 图表4：42城新房成交明细
• 图表5：2021年3月重点城市商品住宅成交量价环比变化
• 图表6：17城二手房成交面积及同比增速（周）
• 图表7：高能级城市二手房成交面积月初至今累计同比
• 图表8：高能级城市二手房成交面积年初至今累计同比
• 图表9：17城二手房成交明细（万平米）
• 图表10：84城二手房销售面积环比（月度）
• 图表11：84城二手房销售面积同比（月度）
• 图表12：84城二手房销售面积累计同比（年度）
• 图表13：12城商品房库存和去化周期
• 图表14：12城按城市能级的库存去化周期
• 图表15：12个重点城市商品房库存及去化周期
• 图表16：11个重点城市商品住宅库存及去化周期
• 图表17：周度300城用地供应建面及同比增速
• 图表18：年度累计300城住宅类用地供应建面同比增速
• 图表19：周度300城土地成交建面及同比增速
• 图表20：年度累计300城土地成交建面同比增速
• 图表21：周度300城成交土地楼面均价及同比增速
• 图表22：年度累计300城住宅类用楼面均价同比增速
• 图表23：周度300城住宅类用成交土地溢价率
• 图表34：A股地产行业PE-TTM
• 图表35：香港内房股PE-TTM
• 图表36：覆盖公司估值情况