20140108-中投证券-房地产_成交下降_房价缓涨_符合预期_39页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

行业整体表现

• 成交情况：2013年12月，31个城市的商品房成交面积环比下降6%，同比下降17%，但较去年平均水平高11%。其中，一线城市成交面积环比降12%，同比下降31%；二线城市环比降6%，同比下降12%；三四线城市环比升1%，同比下降26%。
• 二手房成交：2013年12月，5个城市的二手房成交面积环比持平，同比升7%，较12年均值高26%。1-12月累计成交面积同比增47%，增幅持续收窄。
• 房价走势：多数城市房价震荡上涨，其中京、沪、杭、渝、西安、长沙、东莞等城市房价上涨，津、汉、温州、包头等城市房价相对平稳。14个城市成交均价环比上涨，涨幅多在8%以内；13个城市同比上涨，涨幅多在13%以上。
• 库存情况：15个城市可售面积环比升4%，同比升6%。整体去化时间12.0个月，环比增6%、同比增16%。北京、南京去化时间低于8个月，库存相对紧张。

主要观点

成交与价格

• 成交下降：整体成交面积持续下滑，一线城市和二线城市降幅较大，三四线城市略有回升。
• 房价缓涨：房价以持平或缓慢上涨为主，部分城市表现突出，如北京、上海等，而部分城市如天津、武汉则相对平稳。
• 库存压力：可售面积增加，去化时间延长，部分城市库存紧张。

行业展望

• 2014年展望：预计2014年房地产销售增速将明显回落至个位数，板块估值中枢难提升。
• 挑战与机会：行业面临挑战，但机会也并存，尤其是在下半年，随着债务风险缓解和市场利率上涨趋缓，可能出现反弹。
• 结构性机会：重点推荐“沿海、沿江、特大、大中型”城市的“城市带”发展带来的新增人口住房需求。

关键信息

投资建议

• 重点公司：招商地产、华夏幸福、北京城建、中航地产和福星股份被建议重点关注，因其可能受益于城市带发展、资源释放、集团注资、股本融资放开和产业布局带来的高增长机会。

风险提示

• 全球流动性收紧：美联储退出QE可能引发全球流动性收紧，对房地产等资产价格形成压力。
• 经济与政策风险：经济、政策及行业持续恶化的风险需警惕。

估值情况

• 行业数据：上市公司家数151家，总市值9,634.98亿元，占A股比例3.63%。
• 平均市盈率：56.36倍。
• PE预测：2013年12月PE为9倍，2014年PE预计为5倍，2015年PE预计为4倍。
• P/RNAV：招商地产为0.49，华夏幸福为0.65，北京城建为0.3，中航地产为0.56，福星股份为0.35。

行业表现

• 行业数据：行业表现整体中性，板块估值中枢难提升，但部分公司估值可能有反弹机会。

表格数据

表1：主要城市2013年12月成交面积

表2：主要城市2013年1-12月累计成交面积

表3：主要城市2008-2013年12月各月成交面积

结论

综上所述，房地产行业在2013年12月整体表现中性，成交面积持续下滑，房价以持平或缓慢上涨为主，库存压力有所增加。尽管面临挑战，但结构性机会仍存在，尤其是“城市带”发展带来的新增住房需求。建议投资者关注招商地产、华夏幸福、北京城建、中航地产和福星股份等公司，同时注意美联储退出QE带来的全球流动性收紧风险。