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房地产行业动态分析总结（2014年07月14日）

核心内容概览

本周房地产市场整体表现疲软，住宅成交面积大幅下降，库存持续上升，房地产信托发行规模也出现下降趋势。尽管大盘指数下跌，但申万地产指数上涨1.27%，在28个申万一级行业中排名第三。分析师认为，房地产行业调整周期较长，预计未来销售和投资数据仍呈探底趋势，库存将继续上升。

主要观点

• 住宅成交下降：本周43个城市商品住宅成交面积环比下降12%，同比下降22.4%。一线城市降幅最大，环比下降27.6%，同比降幅达36.8%。
• 库存压力增加：26个城市一手房可售套数同比增加21.2%，去化周期为15.7个月，较去年同期增加5.6个月。三线城市库存同比增幅最大，达42%。
• 二手房成交：16个城市二手房成交面积环比下降6.1%，同比下降29.3%。北京和深圳表现相对较弱，同比分别下降33.1%和39.3%。
• 流动性变化：央行本周净投放500亿元，货币市场利率小幅上升。
• 行业评级：维持房地产行业“同步大市-A”的投资评级，新增推荐贵州地产龙头中天城投，继续推荐转型的华业地产及模式独特的华夏幸福。

关键信息

1. 周住宅成交情况

• 周成交面积：合计369.2万平方米，环比下降12%，同比下降22.4%。
• 一线城市：成交面积55.7万平方米，环比下降27.6%，同比下降36.8%。
• 二线城市：合计234.1万平方米，环比下降5.1%，同比下降19.7%。
• 三线城市：合计79.4万平方米，环比下降17.3%，同比下降17.4%。
• 同比变化：一线城市降幅最大，达36.8%；三线城市同比降幅较小，为17.4%。

2. 房地产信托数据

• 上半年发行：房地产信托发行643支，同比增加509支，但发行规模1509亿元，同比下降7.4%。
• 二季度发行：房地产信托发行规模610亿元，同比下降34.0%，环比一季度下降32.1%。
• 平均发行规模：每只信托平均发行规模下降，平均发行期限为1.81年，发行利率为9.71%。

3. 上市公司动态

• 中天城投：非公开发行获得证监会通过，当前股价较增发底价有17%空间，市值管理动力强劲。公司为贵州地产龙头，未来贵阳超级大盘项目减少，土地出让逐渐小型化。公司计划销售额229亿元，当前市值仅70亿元，PS在A股地产企业最低，RNAV为13.7元，现股价折让61%。预计2014-2015年EPS分别为0.97和1.23元，PE分别为5.6倍和4.4倍。目标价为8.22元，相当于60%的RNAV。
• 华业地产：公司已实现股权激励行权，市值与项目出清后现金相当，约78亿元，相当于PB一倍。公司计划实现2014年销售102亿元，同比增长161%。目标价为6.70元，相当于12倍2014年目标EPS。公司正加速转型，计划形成“房产、矿业、金融”三大业务格局。

4. 市场表现

• 地产股涨跌幅：本周地产股表现分化，宜华地产、冠城大通、烯碳新材、世联行、中天城投涨幅居前，而运盛实业、天津松江、中体产业、廊坊发展、天保基建跌幅居前。
• 行业估值：安信地产估值表显示，各公司市盈率和市净率均处于低位，部分公司PE和PB低于行业平均水平。

5. 风险提示

• 销售增速下降：贵阳市销售增速下降超预期。
• 信贷政策收紧：房地产企业再融资受阻。
• 经济增速下滑：可能对房地产行业造成更大压力。

重点推荐股票

市场展望

• 政策预期：未来政策面将趋于稳定，影响地产股走势的核心因素逐步从政策预期转变为基本面。
• 调整周期：本轮房地产行业调整时间较长，预计周期在两年左右。
• 区域发展：一、二线城市是企业能够长期耕耘的区域，快周转需要向适度周转适当利润转变。

数据支持

• 图表：图1显示7月前2周周均成交同比降19.9%；图2显示二季度房地产信托发行规模大幅下降；图3显示本周新房成交面积大幅下降；图4显示一、二、三线城市周成交同比变动-37%、-20%、-17%；图5显示26个城市合计需去化15.7个月，同比增加5.6个月；图6显示一、二、三线城市需去化9.2、15.0、27.0个月；图7和图8显示货币市场利率小幅上升。
• 表数据：表1显示地产股涨跌幅前五；表2显示安信地产估值表；表3显示中天城投估值表；表4显示华业地产估值表；表5显示周成交数据；表6显示二手房周成交数据；表7显示库存数据；表8显示项目拓展公告；表9显示融资公告；表10显示其他重要公告。

结论

房地产行业目前处于调整阶段，短期内受需求透支和房贷成本上升影响，中期受库存和产能累积影响，长期受人口趋势影响。分析师认为，行业调整时间较长，需关注政策变化和市场基本面。中天城投和华业地产被重点推荐，其估值较低，未来发展潜力大。