> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 龙湖集团（00960.HK）总结 ## 核心内容概述 龙湖集团在2026年上半年表现出运营服务业务稳步增长，但整体财务表现承压。公司营业收入为398.0亿元，同比下降32.3%；归母净利润为19.6亿元，同比下降39.0%。其中，地产开发业务收入261.0亿元，同比下降42.6%，成为业绩下滑的主要原因。运营及服务业务收入分别为73.0亿元和64.0亿元，同比增长4.2%和2.2%，合计收入137.0亿元，同比增长3.2%，占总收入的34.4%。尽管开发业务面临挑战，运营及服务业务仍保持增长，成为公司核心利润的主要来源。 ## 主要观点 - **财务表现**：归母净利润和营业收入均出现显著下降，主要受地产开发业务影响。 - **业务结构**：地产开发业务下滑明显，而运营及服务业务保持增长，成为稳定收入的重要支撑。 - **毛利率**：整体毛利率为11.1%，同比下降1.5个百分点，反映开发业务结转规模减少带来的压力。 - **销售情况**：上半年销售金额为165.5亿元，同比下降52.7%；销售面积为175.0万平方米，同比下降33.1%。 - **土地储备**：公司拥有土储合计2011万平方米，权益面积1605万平方米，土地储备平均成本为每平方米3633元。 - **债务管理**：公司剔除预收款后的资产负债率为53.8%，净负债率为52.0%，债务规模持续压降，融资成本下降至3.36%。 - **现金流**：公司现金对短债覆盖约0.9倍，经营现金流保持正向，但整体仍面临资金压力。 - **运营服务**：截至上半年末，公司累计在营商场96座，已开业建筑面积1039万平方米，租金收入同比增长8.7%，出租率提升至97.4%；长租公寓出租率94.9%，物业服务收入同比增长2.3%，代建销售额达112亿元。 ## 关键信息 ### 销售与市场表现 - **销售金额**：2026年上半年为165.5亿元，同比下降52.7%。 - **销售面积**：2026年上半年为175.0万平方米，同比下降33.1%。 - **区域分布**：环渤海、西部、长三角、华南及华中片区销售额占比分别为32.3%、28.3%、21.7%、12.1%、5.6%。 - **城市分布**：一二线城市销售占比约90%。 ### 土地储备与开发 - **新增土地储备**：上半年新增收购土地储备总建面33.7万平方米。 - **总土储**：截至2026上半年末，公司拥有土储合计2011万平方米，权益面积1605万平方米。 - **土地成本**：土地储备平均成本为每平方米3633元。 ### 债务与融资 - **资产负债率**：剔除预收款后为53.8%，较年末下降0.9个百分点。 - **净负债率**：为52.0%，较年末下降0.2个百分点。 - **融资结构**：银行融资占比达91%，外币债务占比10%，通过汇率掉期控制汇兑风险。 - **融资成本**：平均融资成本降至3.36%，同比下降0.15个百分点。 - **现金覆盖率**：扣除预售监管资金及已抵押银行存款后，现金对短债覆盖约0.9倍。 ### 运营及服务业务 - **商场运营**：累计在营商场96座，已开业建筑面积1039万平方米。 - **租金收入**：上半年租金收入59.8亿元，同比增长8.7%，出租率提升至97.4%。 - **长租公寓**：冠寓期末出租率为94.9%，其中开业超过六个月项目出租率为96.2%。 - **物业服务**：龙湖智创生活上半年实现物业服务收入56.5亿元，同比增长2.3%，期末在管面积约3.6亿平方米。 - **代建业务**：龙湖龙智造实现收入6.53亿元，同比增长3.3%，代建销售额达112亿元。 ### 财务预测与估值 - **收入预测**：预计2026/2027年收入分别为845亿元和741亿元，对应收入增长率分别为-13.2%和-12.3%。 - **净利润预测**：预计2026/2027年归母净利分别为2亿元和3亿元，对应净利润增长率分别为-80.9%和41.8%。 - **每股收益**：预计2026年EPS为0.03元，2027年为0.04元，对应PE分别为228倍和161倍。 - **财务指标**： - **毛利率**：预计2026年为10%，2027年为11%。 - **EBIT Margin**：预计2026年为4%，2027年为5%。 - **EBITDA Margin**：预计2026年为5%，2027年为6%。 - **ROE**：预计2026年为0.1%，2027年为0.2%。 - **EV/EBITDA**：预计2026年为91.6倍，2027年为96.5倍。 ### 风险提示 - **结转规模不及预期**：开发业务结转规模下降影响整体业绩。 - **销售规模不及预期**：销售金额和面积均出现大幅下滑。 - **融资能力不及预期**：公司面临融资压力，需关注未来融资能力。 ### 投资建议 - **评级**：维持“优于大市”评级。 - **盈利预测**：预计2026/2027年归母净利分别为2亿元和3亿元，对应EPS分别为0.03元和0.04元，PE分别为228倍和161倍。 ## 总结 龙湖集团在2026年上半年面临地产开发业务的持续下滑压力，但运营及服务业务保持增长，成为公司利润的重要支撑。尽管销售和收入大幅下降，公司通过审慎补仓和优化债务结构，维持了财务的相对稳健。未来公司需重点关注开发业务的恢复及融资能力的提升，以支撑其持续发展。