20160412-首创证券-房地产行业周报_一线高涨得以遏制_结构分化预期持续_21页_1mb

房地产行业周报总结（2016年04月04日-2016年04月10日）

核心内容

2016年4月4日至4月10日期间，中国房地产市场呈现出一定的结构性分化趋势。一线城市商品房成交和库存数据出现回落，二线城市表现相对稳定，三线城市则在去库存政策推动下有所改善。土地市场方面，一线城市持续低迷，而二线城市土地成交金额有所回升，三线城市则表现出较强的市场活力。

主要观点

• 商品房成交：重点城市商品房成交面积合计691.42万平米，同比增长69.60%，但环比减少13.53%，显示市场热度有所回落。一线城市成交面积环比大幅减少23.59%，二线城市回调幅度较小，三线城市虽增长显著，但环比下滑明显。
• 库存去化：重点城市商品房待售面积同比减少8.05%，环比减少0.20%，去化周期降至51.69周，为近两年最低水平。其中，一线城市库存压力有所缓解，但去化周期仍维持在较高水平。
• 土地市场：全国40个大中城市土地成交总价同比增长72.93%，但环比下降45.88%。一线城市土地成交低迷，二线城市成交金额增长，三线城市则表现出强劲的成交增长。

关键信息

1. 市场动态

• 商品房成交：

  • 一线城市：合计成交117.34万平米，同比增长26.69%，环比减少23.59%。
  • 二线城市：合计成交400.39万平米，同比增长106.70%，环比减少8.20%。
  • 三线城市：合计成交173.69万平米，同比增长43.13%，环比减少17.26%。
  • 北上广深成交环比均出现明显下滑，其中北京跌幅最大，为41.89%。

• 库存去化：

  • 14个重点城市待售面积合计15514.14万平米，同比减少8.05%，环比减少0.20%。
  • 去化周期降至51.69周，一线和二三线城市库存水平持续改善。
  • 一线城市去化周期环比上升0.32周，二线城市去化周期环比下降0.41周。

• 土地市场：

  • 全国40个大中城市土地成交总价同比增长72.93%，环比减少45.88%。
  • 一线城市土地成交金额同比减少，但三线城市增长显著。
  • 2016年一季度一线城市土地供应量同比下降33%，显示供给端压力较大。

2. 行业热点

• 住房公积金紧张：楼市走热导致多地公积金使用压力增大，专家呼吁建立“国家住房银行”以缓解资金压力。
• 长沙公积金新政：允许无聘用单位的灵活就业人员缴存公积金，扩大住房公积金制度的覆盖面。
• 房企销售情况：万科一季度销售均价同比上涨18%，显示市场回暖。
• 以房养老试点：试点拟扩围，旨在通过反向抵押养老保险提升老年人资产流动性。
• 土地出让收支双降：2015年全国土地出让收入和支出均出现下降，反映土地市场需求不足。
• 湖南去库存政策：鼓励农民进城购房并给予奖励，同时推动租赁市场发展。

3. 板块表现

• 整体市场：A股市场冲高回落，上证综指下跌0.82%，深成指上涨0.33%，房地产板块微涨0.24%，优于沪深300指数。
• 个股表现：中房股份、廊坊发展、海德股份等个股涨幅较大，分别达到20.97%、14.74%和14.61%，显示市场对房地产板块的某些细分领域存在乐观预期。

4. 投资建议

• 关注区域核心城市二线房企：在一线限购政策和市场降温背景下，二线城市的市场结构改善和政策空间提升，成为投资重点。
• 营改增受益标的：商业地产开发运营商有望受益于营改增政策带来的成本降低，尤其是散售和出租项目。
• 建议关注公司：华夏幸福、华发股份、泰禾集团等公司可能成为投资标的。

结构分化预期持续

整体来看，房地产市场在政策调控和市场分化下，呈现出一线城市降温、二线城市稳定、三线城市改善的格局。政策的逐步落实和市场结构的调整，使得市场结构性分化行情预期持续。投资者应关注政策导向下的区域核心城市和营改增受益企业，以捕捉市场结构性机会。