20170509-首创证券-房地产行业周报_一线首贷回归基准利率_流动性预期持续收紧_21页_1mb

首创证券房地产行业周报总结

核心内容

本报告为首创证券于2017年5月9日发布的房地产行业周报，分析了房地产市场近期表现及行业趋势，涵盖市场动态、行业热点、板块表现和投资建议等部分。

主要观点

1. 市场整体表现疲软

   • A股房地产板块全周下跌2.5%，在中信29个一级行业中排名21位，相对沪深300指数的超额收益为-0.8%。
   • 三周累计超额收益接近-6.4%，反映出市场对房地产基本面的悲观预期。

2. 商品房成交持续下滑

   • 重点覆盖的31个大中城市商品房成交面积409.71万平方米，同比减少36.17%，环比减少14.88%。
   • 一线城市成交面积同比减少26.28%，环比减少20.31%；二线城市同比减少45.99%，环比减少17.29%；三线城市同比减少22.17%，环比减少7.17%。

3. 库存去化周期延长

   • 14个重点城市商品房可售面积合计为13763.78万平方米，同比减少11.50%，环比增长1.49%，去化周期增加至43.91周。
   • 一线城市去化周期为37.10周，二三线城市为48.54周。

4. 土地市场持续低迷

   • 全国40个大中城市上周成交土地54宗，成交总价186.92亿元，同比减少40.08%，环比减少67.03%。
   • 一线城市土地成交同比减少14.32%，环比减少66.61%；二线城市同比减少64.03%，环比减少56.36%；三线城市同比增加10.44%，环比增加28.52%。

5. 行业政策调控趋严

   • 上海推出新房公开销售政策，通过摇号排序、按序购房等方式规范市场秩序。
   • 122家银行上调房贷利率，一线城市首贷基准利率为4.95%，二套房利率上浮20%。
   • 西安调整公积金贷款政策，首付比例不低于25%。

6. 行业基本面仍具韧性

   • 尽管市场表现疲软，但2016年报和2017一季报显示，上市房企业绩全面回升，货币资金和预收账款同比大幅增长。
   • 龙头房企销售规模增长显著，预计在调控周期中更具优势。

关键信息

市场动态

• 商品房成交：31个重点城市周成交409.71万平米，同比减少36.17%，环比减少14.88%。
• 一线城市：成交面积81.67万平米，同比减少26.28%，环比减少20.31%。
• 二线城市：成交面积193.40万平米，同比减少45.99%，环比减少17.29%。
• 三线城市：成交面积134.64万平米，同比减少22.17%，环比减少7.17%。
• 库存去化：14个重点城市去化周期为43.91周，同比减少11.50%，环比增长1.49%。
• 土地市场：40个大中城市土地成交总价186.92亿元，同比减少40.08%，环比减少67.03%。

行业热点

• 上海新房销售政策：采取摇号排序、按序购房等方式公开销售，整顿房地产市场秩序。
• 房贷利率上调：122家银行上调房贷利率，一线城市首贷利率为4.95%，二套房利率上浮20%。
• 国土部政策：全面排查不动产登记“中梗阻”问题，雄安新区作为国土资源管理改革试点。
• 西安公积金政策：首付比例不低于25%，精装修房屋首付比例不低于40%。

板块表现

• A股表现：上证综指下跌1.64%，深成指下跌2.05%，中信地产板块下跌2.5%。
• 板块排名：中信地产板块在29个一级行业中排名21位，三周累计超额收益接近-6.4%。
• 个股表现：京蓝科技、金科股份、东湖高新等个股周涨幅居前，而房地产服务商跌幅较大。

投资建议

• 关注行业龙头：市场集中度提升，龙头房企销售规模增长快，具备资金实力和资源再分配能力，有望在调控周期中受益。
• 关注商业地产运营商：具备抗周期性、现金流稳定性和成长性，适合避险情绪下的配置。

结论

整体来看，房地产市场面临调控压力和流动性收紧，商品房成交与土地市场均呈现下行趋势。但行业基本面仍保持较强韧性，龙头房企表现突出，值得重点关注。建议投资者关注低估值高储备的行业龙头以及抗周期性较强的商业地产运营商，把握市场调整期的配置机会。