20160315-首创证券-房地产行业周报_库存分化加大_投资超预期回升_22页_2mb

房地产行业周报总结（2016年03月07-03月13日）

核心内容

2016年3月上旬，中国房地产市场呈现分化趋势，核心城市成交活跃，库存去化改善，而三四线城市则面临较大的去库存压力。整体市场在政策宽松和资金充裕的背景下，成交量持续攀升，但土地市场成交量和成交价呈现量缩价涨的态势，反映出市场供需关系的结构性变化。

主要观点

• 商品房成交：重点覆盖的31个大中城市商品房成交面积756.67万平米，同比增长80.73%，环比增长7.93%，成交规模持续攀升。其中一线城市成交增长显著，二线城市表现亮眼，三线城市虽有改善，但增速不及前两者。

• 库存去化：14个城市商品房待售面积合计15727.98万平米，同比减少6.83%，环比减少1.16%，去化周期降至53.93周，显示市场去化趋势有所改善。一线城市库存减少尤为明显，去化周期降至46.15周，而二三线城市库存仍偏高，去化周期为59.54周。

• 土地市场：40个大中城市土地成交金额为133.34亿元，同比减少15.25%，环比减少13.72%，延续量缩价涨趋势。一线城市土地成交金额同比减少66.38%，但成交价仍坚挺；二线城市成交金额大幅增长，成为支撑土地市场的中坚力量；三线城市成交金额同比减少64.06%，价格回落明显。

• 政策动态：一线楼市持续升温，引发政策关注，可能出台限购、金融杠杆等调控措施。国土部提出差别化供地政策，强调“有保有压”，支持保障房建设，同时规范土地市场交易。上海放宽公积金贷款购买第二套住房条件，刺激改善型需求。

• 板块表现：房地产板块上周下跌6.67%，在wind67个二级行业中排名靠后，仅高于煤炭板块。年初至今涨幅28.38%，但落后沪深300指数9.28个百分点。部分转型和区域热点个股表现较好，如大港股份、空港股份、神州长城等。

关键信息

市场动态

• 商品房成交：一线城市周同比+53.48%，二线城市周同比+142.45%，三线城市周同比+22.51%。
• 库存去化：重点城市库存待售面积同比下降6.83%，去化周期降至53.93周。
• 土地市场：40个大中城市土地成交金额同比下降15.25%，其中二线城市成为主要支撑。

行业热点

• 政策调控：一线城市或出台新政抑制房价过快上涨，国土部强调差别化供地政策。
• 金融监管：首付贷整治持续推进，多地开始摸底，央行表态严控小额信贷产品。
• 公积金政策：上海放宽公积金贷款购买第二套住房条件，促进改善型需求。
• 土地出让预算：2016年国有土地使用权出让收入预算同比下降13.2%，财政压力较大。

投资建议

• 短期趋势：政策重心将向核心城市周边倾斜，可能出现民间信贷收紧和区域过热市场限制性措施。
• 投资方向：建议关注区域核心城市的二线房企，如荣盛发展、南京高科、华发股份、华夏幸福等。

板块表现

• 板块走势：上周房地产板块下跌6.67%，落后沪深300指数4.23个百分点。
• 热点个股：大港股份、空港股份、神州长城等个股表现较好，涨幅居前。

投资评级说明

• 股票评级：根据相对沪深300指数的涨跌幅分为买入、增持、中性、减持。
• 行业评级：分为看好、中性、看淡，分别对应行业超越、持平、弱于整体市场表现。

总结

房地产市场在政策宽松和资金充裕的背景下，成交量持续攀升，但土地市场成交量和成交价呈现量缩价涨趋势。核心城市表现强劲，三四线城市去库存压力依然较大。政策重心将向核心城市周边倾斜，建议关注区域核心城市的二线房企。