2024-05-15-克而瑞-中国房地产行业专题-2024年典型城市供地意向探析报告_17页_2mb

典型城市供地意向分析总结

截至2024年一季度，中国典型城市房地产市场整体成交规模低位运行，土地供应计划同比普降，供地节奏逐步趋于合理，“人地房钱”联动机制加快推进。现将主要结论总结如下：

1. 土地成交规模延续低迷，财政预算紧缩

• 市场现状：2024年一季度全国土地成交建面同比微增4%，仍处于历史低位，新房成交同比降逾50%。
• 财政影响：地方基金预算收入同比降10%，保障房补助削减，财政压力加剧。

2. 供地计划收缩，宅地供应显著下降

• 整体情况：
  • 约500个城市发布供地计划（较上年减少30%），住宅用地计划供应同比降幅18%，个别城市（如合肥、徐州）降幅超30%。
  • 一线城市降幅12%，二线城市降幅激进达25%，三四线降幅18%。
• 结构变化：
  • 保障类用地占比下降，商住用地占比提高。
  • 库存压力高的城市（如常州、呼和浩特）供地缩减滞后；但部分三四线为"清库存"仍过度供地。

3. 拟出让公告规模大幅收量，节奏放缓

• 数据表现：
  • 全国拟出让公告建面同比降40%，接近一季度新房销售规模（0.93倍区间）。
  • 三四线城市公告降45%（部分如武汉、合肥降幅超九成），一线城市基本持平（广州增长近4倍）。
  • 122个城市拟出让零增长，苏州一季度未新增公告。
• 机制观察：“人地房钱”联动初见成效，优质地块优先保障供应。

4. 土拍热度结构性分化

• 一线表现：
  • 一季度平均溢价率创2023年高位（⊙杭州首拍19%），但高溢价地块占比不足17%。
  • 底价成交仍为主流，多数三线城市溢价率低于2%。
• 流拍与完成率：
  • 预供地完成率仅65%（创2022年以来新低），实际流拍率测算高达40%。
  • 北京、上海、宁波完成率超90%，但部分城市（如杭州、成都）通过“伪优质地块”拉低预期。

5. 总结

• 调控趋势：供地总体趋稳，去库存导向显著，进入实质供给侧结构性改革阶段。
• 政策建议：
  • 控量提质：拟出让清单剔除低利润地块，预供地完成率控制在90%以内。
  • 区域标杆：京沪甬、天津、无锡、徐州等率先实现“库存-供地”联动合理。
• 需警惕：三四线下限仍有下行空间、部分城市仍将依赖“伪优质地块”支撑热度。

全文侧重数据支撑和区域对比，揭示当前房地产调控下土拍市场双轨分化现状。