20170410-广发证券-房地产行业专题研究_库存与供地计划挂_关注主要城市态度调整_11页_682kb

房地产行业总结

核心内容

住建部和国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，明确将住宅用地供应与库存去化周期挂钩，旨在稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。政策强调“房子是用来住的、不是用来炒的”这一基本定位，通过灵活调整土地供应规模和节奏，控制房价上涨，防范“地王”现象，推动住房供需平衡。

主要观点

• 土地供应与库存挂钩：政策要求省级国土资源主管部门根据库存消化周期调整住宅用地供应。具体分为五类调控目标：

  • 消化周期在36个月以上：应停止供地；
  • 36-18个月：减少供地；
  • 12-6个月：增加供地；
  • 6个月以下：显著增加供地，并加快供地节奏。

• 灵活竞价方式：各地可根据实际情况，采用“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”等方式，防止高价地扰乱市场预期。

• 加快住房建设与上市节奏：对房价上涨压力大的城市，加快项目审批和建设进度，确保商品住房尽快上市，形成有效供应。

• 加大租赁与保障性住房供应：推动租赁住房发展，鼓励工业厂房改造为租赁住房，扩大公租房和共有产权房供应，解决中低收入群体住房问题。

• 明确城市库存划分：库存可分为四类：土地获取未售库存、开工未售库存、短期在建未售库存、预售证库存。政策强调要根据库存水平灵活调整供地节奏。

关键信息

全国库存与土地供应情况

• 全国住宅短期在建未售库存去化周期从24.3个月下降至15.1个月，已处于较低水平。
• 重点二线城市如合肥、南京、南昌、武汉等去库存周期在6个月以下，需加大土地供应。
• 14年后，土地供应和成交量开始与库存周期挂钩，供应和成交量逐年下降。
• 16年末，中期库存和在建未售库存均处于相对较低水平，部分三四线城市库存压力仍较大。

北京市供地计划调整

• 北京市2017年住宅用地供应计划达1200公顷，比原计划翻倍，其中自住型商品房供应面积由83公顷增至200公顷。
• 未来五年住宅用地供应量与过去基本相当，但自住型商品房供应力度明显加强，以满足“房子是用来住的”的政策导向。
• 北京市2017年预售证可售项目去库存周期为9个月，符合加大土地供应的政策要求。
• 北京市实际供地规模近年来持续下降，尤其2016年住宅用地供应比例仅为8.4%。

政策执行与影响

• 土地供应政策的执行效果将直接影响地产企业的资源获取能力和行业业绩稳定性。
• 土地成交规模与房地产投资、新开工面积存在较强相关性，土地成交增速可作为预测未来投资趋势的参考。
• 需要关注各城市实际政策执行情况，以及对市场供需、房价走势和行业投资的影响。

风险提示

• 土地供给量降低可能增加地产企业资源获取难度，影响行业业绩稳定性。

研究团队

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，四年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。

• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-10%～+10%。

• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

• 公司评级：

  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

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