20210516-中泰证券-房地产行业周观点_销售维持高增长_集中供地城市出现分化_12页_1mb

报告摘要

房地产行业周观点总结

核心内容

本报告分析了房地产行业近期的销售和土地市场表现，认为行业销售维持高增长，集中供地城市出现分化，整体估值处于历史底部，具备估值修复机会。分析师陈立对房地产行业评级为“增持”，并推荐部分重点房企。

主要观点

销售表现：房地产销售维持高增长，重点监测33城累计成交面积637.4万m²，环比上周增长40.8%；2021年累计成交面积9738.3万m²，累计同比增长84.4%。其中，一线城市成交74.7万m²，环比增长44.8%，累计同比增长101.9%；二线城市成交330.6万m²，环比增长108.3%，累计同比增长78.2%；三线城市成交232.2万m²，环比下降4.2%，累计同比增长85.1%。
土地市场：
- 供应情况：百城土地宅地供应规划建筑面积144万m²，2021年累计供应20686万m²，累计同比下降9.1%，供求比为1.30。其中，一线城市本周无供应，二线城市供应28万m²，三四线城市供应116万m²。
- 挂牌价格：百城供应土地挂牌楼面均价3900元/m²，近四周平均挂牌均价5343元/m²，环比下降10.9%，同比增长1.7%。
- 成交情况：百城土地住宅用地成交规划建筑面积484万m²，2021年累计成交15954万m²，累计同比下降16.9%。其中，一线城市成交62万m²，二线城市成交418万m²，三四线城市成交3万m²。
- 成交楼面价及溢价率：百城住宅用地平均成交楼面价为14067元/m²，环比上升61.4%，同比增长122.2%，整体溢价率为20.1%。2021年平均楼面价为6543元/m²，同比增长15.5%，溢价率19.1%，较去年同期增长4.3个百分点。
政策与市场变化：
- 深圳市推出大规模住房建设计划，包括供应居住用地不低于3.6平方公里，新开工住房面积1500万平方米以上，建设筹集公共住房8万套，改造筹集租赁住房10万套以上。
- 随着市场逐渐回归理性及城市出让规则的变化，土地成本将出现明显改善。例如，上海的竞价规则下，土地成本有望实质性降低。
- 一线城市的供地面积显著增长，有助于缓解核心城市人口流入带来的房价上行压力，推动行业供需匹配，迎来区域市场高质量发展。

关键信息

重点公司基本状况：
- 万科A：股价27.07元，EPS预计2021年为3.83元，PE预计2021年为7.1倍，评级“买入”。
- 华侨城A：股价8.65元，EPS预计2021年为2.08元，PE预计2021年为4.2倍，评级“买入”。
- 保利地产：股价13.63元，EPS预计2021年为2.66元，PE预计2021年为5.1倍，评级“买入”。
- 中南建设：股价6.72元，EPS预计2021年为2.30元，PE预计2021年为2.9倍，评级“买入”。
- 新城控股：股价43.98元，EPS预计2021年为8.21元，PE预计2021年为5.4倍，评级“买入”。
推荐标的：
- A股头部房企：新城控股、万科A、保利地产、中南建设。
- 低估值叠加文旅业务复苏的华侨城A。
- H股低估值修复机会：融创中国。

风险提示

融资环境超预期收紧。
调控政策超预期收紧。

投资评级说明

股票评级：
- 买入：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上。
- 增持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间。
- 持有：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间。
- 减持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上。
行业评级：
- 增持：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上。
- 中性：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间。
- 减持：预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上。