2025-02-08-克而瑞-中国房地产研报_数读_2024年典型城市去库存_成绩单_7页_1mb

克而瑞观点：2024年中国典型城市去库存分析总结

• 总体趋势：2024年核心房地产指标企稳，狭义库存总体下降，去库存工作成效显著，8个城市（杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥、北京）被列为2025年有望率先回稳城市。

• 狭义库存变化：

  • 降库表现突出：郑州、青岛、佛山、东莞、南京等城市减少狭义库存超130万平方米，其中东莞降幅达25%。
  • 消化周期变化：多数城市消化周期延长，例如一半以上城市消化周期超过18个月，但对应的是去库力度更大。
  • 后进城市表现：如青岛胶州板块，得益于保障房收储，2024末库存同比降18%。

• 新房与土地供给关系：

  • 供小于求主导：九成城市供小于求，14个城市差距超100万平方米，供小于求成为市场常态。
  • 土地交易收紧：上海、东莞、西安等城市土地需求大幅下降，如上海2024年宅地同比下降过半，东莞全年甚至无商品住宅用地成交。
  • 比值与消化周期：部分城市物业成交面积大于土地供应量，推动长期消化周期下降，深圳、重庆、青岛等表现尤为突出。

• 典型城市去库存“成绩单”：

  • 表征数据：共有8个城市被列为2025年有望率先回稳，指标综合包括消化周期、开盘去化率、市场化贡献等。
  • 影响因素："后进"城市如武汉、厦门、昆明等地也陆续降价缩量，但广义消化周期仍将出现下降。

• 结论与展望：若保持2024年力度，2025年郑州、佛山等狭义消化周期有望降回18个月以内，同时市场信心回升将成为行业筑底的关键。