20170410-广发证券-房地产行业专题研究：库存与供地计划挂，关注主要城市态度调整_12页_1mb

房地产行业研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了住建部与国土部发布的关于加强近期住房及用地供应管理和调控的通知，强调了库存与土地供应挂钩的政策导向，以及各城市在土地供应和库存去化周期方面的差异。同时，报告还涉及北京市的土地供应调整及未来规划，以及对房地产行业整体趋势的预测。

主要观点

1. 土地出让与库存挂钩

• 政策导向：住建部与国土部明确要求各地根据库存去化周期调整土地供应规模。
• 分类调控：
  • 消化周期在36个月以上：应停止供地；
  • 36-18个月：减少供地；
  • 12-6个月：增加供地；
  • 6个月以下：显著增加供地并加快节奏。
• 竞价方式灵活化：包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”等方式，防止“地王”现象。

2. 城市库存划分与供地节奏调整

• 库存分类：根据建设节奏分为四类，包括土地获取未售、开工未售、短期在建未售和预售证库存。
• 全国库存水平：短期在建未售库存去化周期已从24.3个月下降至15.1个月，处于相对较低水平。
• 重点城市表现：如合肥、南京、南昌、武汉等城市去库存周期在6个月以内，应加大土地供应。

3. 北京市土地供应计划调整

• 未来五年计划：北京市计划供应住宅用地6000万方，其中自住型商品房供应1020万方，年均204万方。
• 2017年计划：住宅用地供应计划从原83公顷增至200公顷，大幅提高自住型商品房供应。
• 政策执行：北京市调整后的土地供应计划与过去几年相比基本持平，但自住型商品房供应力度显著增强。

关键信息

土地供应与房地产投资关系

• 土地成交规模与房地产投资增速存在相关性，但投资增速的拐点通常滞后于土地成交。
• 土地成交对新开工面积具有较强的预测作用，是判断未来房地产投资趋势的重要指标。

风险提示

• 土地供给量降低：可能增加地产企业资源获取难度，影响行业业绩稳定性。
• 政策执行差异：不同城市对政策的响应和执行可能不同，需具体分析。

重点城市数据对比

北京市土地供应历史与现状

• 2017年计划：住宅用地供应面积达1200公顷，自住型商品房供应面积增加至200公顷。
• 2016年实际供应：住宅用地和自住型商品房供应面积仅占计划供应的8.4%。
• 2017年土地成交情况：土地成交规模及金额有较大提升。

政策影响分析

• 去库存周期与土地供应：重点二线城市库存去化周期在6个月以下，需加大土地供应以促进市场供需平衡。
• 市场调控：通过加快住房建设流程、加强预售管理、增加租赁住房供应等措施，稳定市场预期。
• 保障房建设：北京市将保障性住房建设纳入规划，通过集体建设用地和自住型商品房扩大保障范围。

行业研究团队

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，四年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

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