克而瑞-苏州2018年苏州楼市年报-2019.1-83页_6mb

苏州2018年房地产市场年报总结

核心内容概述

2018年苏州房地产市场在宏观政策调控下整体保持稳定，但不同区域市场表现有所差异。苏州主城及周边区域如吴江、张家港等，市场供需关系、房价走势、土地成交情况均呈现出不同的趋势。整体市场在政策影响下，房企拿地趋于理性，住宅市场结构逐步优化，改善型需求逐渐显现。

主要观点与关键信息

1. 宏观政策及市场分析

• 中央政策：2018年中央重申“房住不炒”，持续遏制房价上涨，强调“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）。
• 地方政策：苏州在2018年1-9月保持高压调控，10月后局部政策松动，包括下调房贷利率、取消限售及区域限购调整。
• 市场趋势：苏州城市首位度高，市区及环沪的昆、太地区政策趋同于一线城市，而常熟、张家港相对宽松。

2. 苏州土地市场情况

• 供应与成交量：2018年苏州全年供应较去年大幅减少，成交量基本与去年持平，板块成交出现分化。
• 流拍情况：全年共计流拍7宗8次住宅用地，主要原因包括高价、需要配建、地块不利因素及房企资金紧张。
• 房企行为：房企拿地回归理性，溢价率下降，底价成交成为常态。

3. 苏州住宅市场情况

• 量价变化：市场供应量同比下降约9.93%，成交量同比下滑5.89%。高性价比限价楼盘主力去化，高价盘成交增多，价格结构化上涨。
• 产品结构：90-144m²为主力成交面积段，但120-160m²占比上升，改善型需求逐渐显现。
• 存量市场：2018年苏州库存量在400-500万m²之间波动，去化周期基本维持在12个月左右。主力库存面积段为90-144m²。
• 企业集中度：TOP10房企销售金额占比33%，其中苏高新、建发、新城为主要销售力量，市场集中度一般。

4. 单盘项目表现

• 销售金额TOP10：以改善型项目为主，集中在姑苏、吴中、园区等区域。
• 销售套数TOP10：以刚需型项目为主，主要集中在相城区和吴中区，多为限价盘。

5. 吴江市场情况

• 土地市场：全年供地170万m²，同比下跌38%。无流拍现象，市场仍受看好。
• 住宅市场：供需两旺，高性价比项目跑量迅速，成交均价同比上涨11%。
• 区域表现：城南、太湖新城市场活跃，成交量高；乡镇板块如盛泽、平望成交量较低。
• 产品结构：90-120m²面积段仍为成交主力，但占比有所下降，120-160m²占比上升。
• 存量市场：2018年库存约269万m²，去化周期为9.9个月，待高价地入市，去化周期将有所增加。
• 企业集中度：TOP10房企销售金额占比60%，绿地、华润、鑫控等房企表现突出。

6. 张家港市场情况

• 土地市场：2018年推出202万m²经营性用地，已成交137万m²。下半年房企拿地趋于谨慎，部分地块流拍。
• 住宅市场：总供应280万m²，同比增加18.9%；总成交225万m²，同比下滑18%。市场从供不应求转为供略大于求，价格维持在12500元/m²左右，同比涨幅近17%。
• 区域表现：市区及金港镇为成交主力，凤凰镇、南丰镇成交量较低。
• 产品结构：90-120m²仍为主力成交面积段，但部分地块因价格较高而影响销售。
• 企业集中度：TOP10房企销售金额占比60%，绿地、建发、中南等企业表现突出。

市场趋势预判

• 苏州主城：受政策影响，市场保持高压态势，部分区域政策松动，未来市场可能进一步调整。
• 吴江：市场受看好，未来随着高价地入市，去化周期可能增加，但整体仍具潜力。
• 张家港：市场趋于稳定，房企拿地谨慎，未来可能继续维持供需平衡状态。

总结

2018年苏州房地产市场在政策调控下保持稳定，但不同区域表现各异。主城市场维持高压调控，而吴江、张家港等区域则表现出一定的市场活跃度。房企拿地趋于理性，住宅市场结构优化，改善型需求逐渐显现。整体市场在政策影响下，成交量和价格均有所波动，但高性价比项目仍是市场主力。未来市场趋势将更加分化，政策松动可能对部分区域产生积极影响。