20170710-华创证券-房地产行业周报_全国多城市公布供地计划_预计下半年进入土地放量阶段_20页_1mb

行业周报总结

核心内容概述

本周房地产行业整体呈现成交量下降、库存低位运行、政策加速供地的态势。重点城市新房成交面积环比下降22.3%，其中一二线城市下降幅度更大，而三四线城市相对表现较好。行业库存维持低位，去化月数未明显变化，显示房地产小周期延长的趋势。政策方面，多地加速土地供应，尤其三四线城市购地活跃，同时部分城市出台限购限售等调控政策，抑制市场过热。此外，部分房企通过多种手段获取土地，市场集中度有所提升。板块整体表现优于大盘，但部分个股波动较大。

主要观点

1. 成交情况

• 新房成交：上周51城新房成交面积环比下降22.3%，其中一二线城市下降27%，三四线城市下降14%，四线城市仅下降1%。
• 月同比：7月新房成交同比整体下降14%，一二线城市下降22%，三四线城市上升4%，表明市场热度逐渐向三四线城市转移。
• 库存水平：19城住宅可售面积环比持平，去化月数为7.9个月，库存仍处于低位。

2. 政策动态

• 土地供应加速：广州、上海、深圳等城市纷纷发布土地供应计划，推动下半年土地成交放量。
• 调控政策加强：东莞、深圳等地出台限售令，部分城市要求企业购房需满2年产权证才能交易，防止投机行为。
• 信贷管理：多家银行信贷资金违规流入楼市股市，但央行报告指出资金过度流向房地产现象已初步遏制。

3. 市场趋势

• 价格分化：一线城市房价涨幅较大，而三四线城市在棚改货币化和供需改善的推动下表现较好。
• 行业集中度提升：龙头房企销售增长显著，部分房企因政策影响面临压力，但整体行业集中度加快提升。
• 货币周期影响：货币周期淡化，库存周期延长，推动销量小周期延长。

关键信息

一、新房成交量

• 全国：51城合计成交604.6万平米，环比下降22.3%，同比减少14.2%。
• 一线城市：4城合计成交71.5万平米，环比下降45%，同比减少42.3%。
• 二线城市：16城合计成交303.7万平米，环比下降20.1%，同比减少15.6%。
• 三线城市：21城合计成交157.9万平米，环比下降19.2%，同比减少7.9%。
• 四线城市：10城合计成交71.5万平米，环比下降1%，同比上升44.7%。

二、二手房成交量

• 全国：17城合计成交116.6万平米，环比下降26.2%，同比减少31.1%。
• 一线城市：2城合计成交30.4万平米，环比下降23.3%，同比减少44.9%。
• 二线城市：9城合计成交71.1万平米，环比下降31.1%，同比减少27.8%。
• 三四线城市：6城合计成交15.1万平米，环比下降0.9%，同比减少3.2%。

三、重点城市动态

• 土地市场：广州、南京、福州、南昌、武汉等地土地供应加快，部分地块采用“限地价+竞配建”模式。
• 政策调控：深圳出现零首付现象，东莞出台企业购房限售政策，厦门完善保障房管理。
• 销售数据：保利地产上半年签约面积增长28%，签约金额增长33%；首开股份签约金额增长近两成。

四、公司动态

• 招商蛇口：与深圳市光明新区签署战略合作协议，计划投资智慧城项目。
• 中南建设：10.26亿元竞得青岛黄岛宅地。
• 首开股份：与盛世置业联合竞得河北廊坊两宗地。
• 保利地产：上半年签约面积增长28%，签约金额增长33%。
• 华夏幸福：上半年新增借款256.44亿元，占上年年末净资产的57.43%。

板块行情回顾

• SW房地产指数：上周下跌0.15%，沪深300指数下跌0.3%，板块相对收益为0.14%。
• 个股表现：
  • 涨跌幅前五：中航地产（+14.02%）、中茵股份（+12.99%）、金地集团（+9.42%）、浙江东日（+8.75%）、亚太实业（+7.72%）。
  • 涨跌幅后五：中体产业（-12.69%）、天保基建（-6.24%）、珠江控股（-6.08%）、世荣兆业（-6.03%）、金科股份（-5.50%）。

推荐公司及评级

行业展望

• 预计下半年土地成交将放量，但库存增加仍需时间。
• 三四线城市因棚改货币化和供需改善，市场表现优于一二线。
• 龙头房企集中度加快提升，具备更强的抗风险能力和增长潜力。
• 建议关注政策变化及资金流向，把握市场分化趋势。