20220930-国海证券-2022年区域城投面面观系列（九）_从土地市场看江西城投_12页_665kb

从土地市场看江西城投总结

核心内容概述

本报告分析了江西省2022年半年度土地市场表现及其对城投平台的财政和债务影响，结合土地出让收入变化、财政依赖度和债务水平，评估了各区域的承压情况。

主要观点

1. 土地市场整体表现

• 江西省土地出让收入在2022H1同比降幅为11.1%，在全国范围内降幅较小，整体表现相对较好。
• 南昌市土地出让收入逆势上涨，同比增幅达44.4%，占全省土地出让收入比例从11%上升至22%，显示其作为省会城市的发展优势和稳定性。

2. 土地财政压力分析

• 江西省内近7成地市2022H1土地出让收入同比下降，其中九江市降幅最大，达63%。
• 按土地财政压力划分，江西省地市分为三个梯队：
  • 第一梯队：南昌市、宜春市、萍乡市
  • 第二梯队：新余市、鹰潭市、吉安市
  • 第三梯队：景德镇市、抚州市、上饶市、赣州市、九江市

3. 南昌市各区县情况

• 南昌市各区县土地出让收入主要集中在西湖区、红谷滩区、青山湖区、南昌县及两个国家级园区。
• 南昌县土地财政依赖度相对较高，但土地出让收入同比变化较好，整体财政压力一般。
• 进贤县、红谷滩新区、新建区、安义县广义债务率较高，但短期无城投债到期，承压尚可。

4. 其余地市债务压力

• 江西省各地市债务水平普遍较高，其中上饶市、赣州市、萍乡市、鹰潭市、吉安市广义债务率均超过500%。
• 景德镇市、赣州市、九江市短期城投债到期规模较大，占存续债比重较高，需重点关注其偿债能力。
• 萍乡市虽然土地财政压力较小，但债务水平较高，仍需持续关注其债务风险。
• 上饶市短期偿债压力一般，但债务水平和土地财政压力均较高，需关注未来债务到期及土地市场情况。

关键信息

• 土地出让收入变化：2022H1江西省土地出让收入同比下降11.1%，但降幅在全国范围内较小。
• 财政依赖度：南昌县财政对土地出让收入依赖度相对较高，其余区县依赖度一般。
• 债务压力：南昌市各区县债务压力普遍较小，仅有进贤县、红谷滩新区、新建区及安义县广义债务率较高。
• 重点地市：赣州市、景德镇市、九江市土地财政压力和债务压力均较大，需重点关注。

投资建议

• 可适当关注南昌市各区县的下沉投资机会，尤其是债务率相对较高的区域，因其短期偿债压力较小。
• 对于赣州市、景德镇市、九江市等土地财政和债务压力较大的地市，需谨慎评估其偿债能力和土地市场趋势。

风险提示

• 政策变化超预期
• 信用风险超预期
• 新冠疫情发展超预期
• 数据统计存在偏差