【粤开宏观】土地市场供需低迷，土地财政何去何从？-240623-粤开证券-24页_1mb

土地市场供需低迷，土地财政困局与出路分析

2024年上半年，中国土地市场呈现供需双弱、量价齐跌、区域分化加剧及企业拿地意愿低迷的特征。住宅用地成交面积同比下滑299%，流拍率高达172%，溢价率仅为18%。一线城市土地出让价款同比降幅较小，但二线城市如南京、青岛等地受冲击显著，多数城市成交价款同比跌幅超500%。房企待开发土地面积创新高，TOP100企业拿地金额同比降幅达267%，土地财政依赖度较高的地区面临财政紧平衡压力。

土地财政下行对地方政府财政收支与债务构成三重冲击：一是财政收支紧平衡，土地依赖度高的区域财政收入波动剧烈，县级财政受创更深；二是债务风险被动上升，多地显性债务率攀升，城投平台资产缩水加剧融资难度；三是基层财政稳定性下降，部分地区通过“乱收费”弥补缺口，破坏营商环境。

未来土地财政转型需从固本、开源、提效、化债、改革五方面协同发力：

1. 经济固本：短期稳地产（优化限购、房贷政策），中长期推动科技创新与产业升级；
2. 收入开源：深化税制改革（消费税征收范围下沉、数字税试点），规范国有资产收入分配；
3. 节流提效：加大民生支出，建立财政支出绩效考核机制；
4. 化债转型：通过国债转贷地方、政策性贷款等缓解短期流动性压力，推动城投整合转型；
5. 联动改革：完善资本预算与债务预算制度，优化财政事权划分，实现财税体系现代化转型。

土地财政是特定时期的财政支柱，其转型需平衡短期稳增长与长期可持续性。在经济增速换挡与高质量发展背景下，地方政府需以市场化与改革手段应对挑战，以时间换空间，逐步摆脱对土地高度依赖的财政模式。