土地市场供需低迷土地财政何去何从_23页_1mb

2024年土地市场与财政影响分析总结

核心内容

2024年土地市场整体呈现供需双弱、量价齐跌、区域集中、库存高企等特征，土地财政面临严峻挑战。地方财政收入下降，债务风险指标被动上升，基层财政运行面临一定困难，部分地区出现“乱收费”等现象。为应对土地财政困境，报告提出从“固本、开源、提效、化债、改革”五个方面推动土地财政转型。

主要观点

一、2024年土地市场的新变化

1. 供需双弱：房地产市场持续低迷，土地市场需求疲软，供给端受“以房定地”政策影响，住宅用地供应大幅缩减。
2. 量价齐跌：土地成交面积和均价均出现下降，溢价率维持低位。
3. 区域集中：土地出让价款集中于一线及部分二线城市，三四线城市跌幅更明显。
4. 拿地企业萎缩：房地产企业土地库存高企，拿地意愿减弱，城投公司托底能力有限。

二、土地财政困境对地方政府的影响

1. 财政紧平衡加剧：土地财政收入下降，地方政府对上级转移支付依赖增加。
2. 债务风险上升：显性债务率被动上升，专项债务利息支出增加，城投公司资产缩水影响再融资能力。
3. 基层财政压力增大：土地财政收入对县级财政影响显著，部分地区通过“乱收费”等方式弥补收入缺口，破坏营商环境。

三、未来土地财政脱困建议

1. 经济固本：短期稳住房地产经济，中长期推动产业结构转型，培育新税源。
2. 收入开源：优化减税降费，扩大消费税征收范围，探索数字税等新税种。
3. 节流提效：提高民生保障和消费支持力度，优化财政支出结构，加强绩效考核。
4. 化债转型：通过中央国债转贷、政策性金融支持等方式缓解地方债务压力，推动城投平台转型。
5. 联动改革：推动财税体制改革，明确政府与市场边界，建立规范的资本预算与债务预算。

关键信息

土地市场数据

• 2023年全国土地出让成交价款为5.06万亿元，较2020年下降37%。
• 2024年1—5月，300城土地成交价款同比下降30.5%，住宅用地成交价款同比下降38.3%。
• 2024年17个集中供地城市住宅用地供应计划同比下降16.2%，其中南京、苏州、宁波降幅超50%。

土地财政影响

• 2024年1—4月，全国国有土地使用权出让收入同比下降10.4%。
• 预计2024年全国财政土地出让收入为4.7万亿元，同比减少1.1万亿元。
• 2024年前4月，12个省份一般公共预算收入同比下降，其中河南、广东、福建跌幅较大。
• 2023年，城投公司土地资产下降34.5%，土地资产占总资产比重从3.5%降至2.2%。

土地财政转型措施

• 推动房地产市场转型，构建“人、房、地、钱”四位一体的新机制。
• 优化税收结构，推进消费税后移并划转至地方，探索数字税等新税种。
• 加强财政支出绩效考核，提高财政支出效率。
• 通过中央国债转贷、政策性金融支持等方式缓解地方债务压力。
• 推动城投平台整合与转型，清理隐性债务。

风险提示

• 新房销售持续恶化，房企现金流紧张加剧土地市场下行压力。
• 土地市场走势难以预测，存在不确定性。
• 部分城市表现不能代表全国整体情况。

图表目录（摘要）

• 图表1：1998—2023年全国成交土地出让价款及土地出让面积
• 图表2：全国住宅用地出让面积及占比的变化趋势
• 图表3：300城成交土地出让价款及全国土地出让收入同比增速
• 图表4：各城市2024年住宅用地计划供应面积及其同比增速
• 图表5：调控土地供应的政策
• 图表6：300城土地成交平均溢价率的变化趋势
• 图表7：2019—2023年各类建设用地与住宅用地流拍率的变化趋势
• 图表8：不同能级城市住宅用地土地出让价款同比增速对比
• 图表9：300城住宅用地土地出让价款中不同能级城市占比变化趋势
• 图表10：2024年1—5月35个大中城市土地出让成交数据
• 图表11：房地产开发企业土地出让价款及其占比
• 图表12：房地产开发企业待开发土地面积达历史新高
• 图表13：TOP100企业拿地金额累计同比增速
• 图表14：2024年1—5月部分房企拿地金额及增速情况
• 图表15：31省份2024年前4月财政收入同比增速
• 图表16：各省份2024年1—5月土地出让价款累计同比增速
• 图表17：2008—2023年全国和地方土地财政依赖度的变化趋势
• 图表18：各省份2023年土地出让收入相对于历史高点的累计降幅
• 图表19：重点化债省份2023年专项债利息支出率负担较高
• 图表20：城投公司2023年土地资产大幅缩水
• 图表21：部分省份2023年罚没收入快速增长

分析师信息

• 罗志恒：粤开证券总裁助理、首席经济学家、研究院院长，执业编号：S0300520110001。
• 方堃：粤开证券高级宏观分析师，执业编号：S0300521050001。

投资评级说明

• 股票投资评级：买入、增持、持有、减持。
• 行业投资评级：增持、中性、减持。

免责声明

本报告由粤开证券发布，仅提供给专业投资者及具备相应风险承受能力的普通投资者。报告内容基于公开信息，不保证其准确性和完整性，且可能随时变更。投资者不应将本报告作为唯一决策依据，使用前应咨询专业人士。

联系方式

• 粤开证券地址：广州市黄埔区科学大道60号开发区控股中心19、22、23层；北京市西城区广安门外大街377号。