固定收益点评：土地市场遇冷，哪些区域可能“入不敷出”-20211120-中泰证券-15页_3mb

报告摘要

土地市场遇冷，哪些区域可能“入不敷出”？总结

核心内容

本文分析了2021年土地市场变化对地方财政及城投平台的影响，并通过压力测试评估了不同情景下各省级和地级市的偿债能力。

主要观点

土地市场表现：房地产调控政策导致土地市场降温，集中供地推迟、土地流拍率上升、溢价率下降、成交价款增速放缓。
土地出让金同比变化：2021年1-10月，仅有8个省（直辖市）实现土地出让金同比增长，其余23省均出现下降，其中西藏、云南、新疆、海南等省份降幅超过30%。
土地依赖度：部分省份和地级市土地依赖度较高，土地出让收入下滑对其财政影响更为显著。
财政影响：房地产相关税收占地方本级收入比例不高，政府性基金收入受土地出让金影响较大，但短期内对财政平衡影响有限。
城投平台风险：土地出让收入下滑对城投平台的债务偿付形成压力，尤其对债务水平高、期限结构差的区域影响显著。

关键信息

一、土地市场表现

土地成交溢价率：2021年4月以来，100大中城市成交土地溢价率降至2008年以来的16%历史分位数。
土地成交价款增速：截至2021年10月底，同比增速仅为0.2%。
省级层面：8个省（直辖市）实现土地出让金同比增长，其余23省均下降，其中西藏、云南、新疆、海南、黑龙江、山西、内蒙、江西、广西、宁夏等省份降幅较大。
地级市层面：74个地级市土地出让金增长，130个地级市下滑，增长前三为汕尾市、鸡西市、营口市，降幅前三为鹤岗市、铁岭市、乌兰察布市。

二、地产景气度下行对财政收入的影响

房地产相关税收：包括城镇土地使用税、土地增值税、契税、房产税、耕地占用税，占地方本级收入比例不超过20%，占地方支出比例约10%。
政府性基金收入：主要来源于国有土地使用权出让收入，短期下滑对财政平衡影响不大，但长期下滑将影响新增建设支出和城投还本付息压力。
土地出让收入滞后性：土地成交后需在10个工作日内签订合同，首付款需在1个月内缴纳，余款最迟一年内支付，因此收入变化具有滞后性。

三、土地出让收入下滑对区域压力分析

1. 省级层面

情景1（下降20%）：
- 覆盖能力：14个省（直辖市、自治区）能覆盖短期有息负债、债券到期回售及利息支出。
- 风险区域：西藏、天津无法覆盖短期有息负债和到期回售债券，天津仅能勉强覆盖利息支出。
- 其他区域：甘肃、新疆、湖南、江苏等省（直辖市、自治区）无法覆盖短期有息负债，但能覆盖到期回售债券及利息支出。
情景2（下降40%）：
- 覆盖能力：9个省（直辖市、自治区）能覆盖短期有息负债、债券到期回售及利息支出。
- 风险区域：西藏、新疆、天津、重庆、湖南、江苏无法覆盖短期有息负债和到期回售债券，但天津尚能覆盖利息支出。
- 其他区域：多数省份能覆盖到期回售债券及利息支出，但部分省份偿债压力较大。
情景3（以2021年1-10月同比变化率变动）：
- 覆盖能力：15个省（直辖市、自治区）能覆盖短期有息负债、债券到期回售及利息支出。
- 风险区域：西藏、新疆、天津、云南无法覆盖短期有息负债和到期回售债券，但天津尚能覆盖利息支出。
- 其他区域：多数省份能覆盖到期回售债券及利息支出，但部分省份偿债压力仍较大。

2. 地级市层面

情景1（下降20%）：
- 覆盖能力：31个地级市无法覆盖短期有息负债或到期回售债券，其中鸡西市和淮安市三者均无法覆盖。
- 风险区域：鸡西市、大庆市、淮安市等城市面临较大信用风险。
情景2（下降40%）：
- 覆盖能力：61个地级市无法覆盖到期回售债券或利息支出，其中鸡西市、舟山市、淮安市等10个地市三者均无法覆盖。
- 风险区域：部分地级市面临显著偿债压力。
情景3（以2021年1-10月同比变化率变动）：
- 覆盖能力：26个地级市无法覆盖到期回售债券或利息支出，其中大庆市、安顺市、乌鲁木齐市、荆门市、淮南市等7个地市三者均无法覆盖。
- 风险区域：部分地级市信用风险较高，需关注其再融资能力。

小结

土地市场遇冷对地方财政和城投平台产生显著影响，尤其在土地依赖度高、债务水平高且期限结构差的区域，风险更为突出。尽管短期内政府性基金收入对财政平衡影响有限，但长期来看，土地出让收入的持续下滑将对新增建设支出和债务偿付构成挑战。不同情景下，西藏、新疆、天津、云南等区域面临较大偿债压力，需特别关注其再融资能力和信用风险。

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