20240623-粤开证券-_粤开宏观_土地市场供需低迷_土地财政何去何从__24页_2mb

当前土地市场运行的总体特征表现为供需双弱、量价齐跌、区域集中和库存高企。2024年1—5月，300城土地成交价款同比下降305%，住宅用地出让价款同比下滑383%。供给端受“以房定地”政策调整和库存去化周期拉长影响，部分城市住宅用地供应面积同比大幅缩减。需求端方面，尽管二手房市场活跃度较高，但新建住宅销售仍未企稳，制约了住宅用地的需求预期。

从区域结构看，二线城市逐步取代一线城市成为土地市场部分城市的主力，一线城市土地出让价款占比由2019年的109%上升至2023年的189%。土地溢价率持续处于历史低位，而流拍率居高不下，市场情绪较为低迷。拿地主体方面，房企由于库存去化周期不断延长、债务压力加大和经营现金流紧张，土地购置意愿明显降低，即使在部分城市集中供地中，由城投公司主导的土地交易也难以从根本上改善低效开发状态。

土地财政困境主要表现在财政收支不平衡、债务风险指标被动抬升以及基层财政运行承压。土地财政对部分省份的财政平衡贡献率较高，如贵州省2023年土地财政依赖度达到92%，但土地收入下滑已导致多地出现财政吃紧现象。与此同时，债务显性化趋势明显，部分省份的专项债务利息支出率超标，城投平台偿债压力增大。

为有效应对上述挑战，建议采取“经济固本、收入开源、节流提效、化债转型、联动改革”五大路径。其一稳健管理房地产政策，为经济筑基；通过规范消费税征收范围、探索数字税源等手段拓宽财政收入渠道并提高使用效率。同时精准化解债务风险，推动中央国债转贷地方，并重组城投平台职能。在制度建设上，加快资本预算与债务预算制定，深化财税体制适应新发展格局的决心。