2017-房地产行业动态报告：怎么看待上海二手房屋租金下跌？_10页_1mb

上海二手房租金下跌分析总结

核心内容

上海二手房租金在2017年4月出现明显下跌，这是自2008年以来首次出现租金环比下降，标志着上海租房市场从长期上涨趋势中出现反转。此次租金下跌不仅反映了市场供需变化，也与政策调控、人口控制及市场结构转型密切相关。

主要观点

1. 租金下跌趋势明显

   • 2016年12月，上海房屋租赁指数首次出现环比下降，跌幅为0.13%。
   • 2017年4月，上海房屋租赁指数为1935点，比3月份下降4%，环比跌幅为0.23%。
   • 全市租金均价为77.7元/平方米/月，显示租金下调的态势。

2. 租金与房价的联动关系

   • 房价与租金之间存在一定的联动效应，但并非直接因果关系。
   • 二手房交易市场火热会导致租赁市场房源减少，从而推高租金；反之亦然。
   • 近年来，上海二手房租金回报率持续下降，2017年4月仅为1.56%，低于广州。

3. 租金下跌原因分析

   • 供给端：政策调整促使部分房东由售转租，同时长租公寓的兴起增加了租赁市场供给，对租金形成下行压力。
   • 需求端：上海人口控制政策导致外来人口流入速度放缓，新增就业岗位减少，尤其是第二产业岗位下降，对租赁需求产生抑制作用。

关键信息

供给端变化

• 上海二手房挂牌数量在2016年底大幅回升，至2017年4月接近30万套，较低点翻倍。
• “转售为租”现象在2016年政策调控后明显增加，占挂牌增量的一成左右。
• 长租公寓（如魔方公寓、链家自如等）的兴起加剧了租赁市场竞争，对租金形成下行压力。

需求端变化

• 上海人口控制政策下，外来人口导入变缓，预计未来3-4年常住人口增长空间仅约80万人。
• 2016年上海新增就业岗位数降至59.93万个，较2011年减少4.23万个。
• 新增就业岗位结构以第三产业为主，第二产业从业人员下降，导致部分低收入人群面临失业，被迫流出上海。

区域租金变化

• 中心城区表现优于新兴城区：静安、虹口租金仍保持增长，而闵行、浦东等新兴城区租金跌幅较大。
• 低端市场表现优于中高端市场：低端市场租金指数环比下跌0.16%，中高端市场下跌0.27%-0.28%。
• 拆违整治影响：普陀、宝山、闵行等区大规模拆违整治，导致大量非合规租客进入低端市场，支撑了部分区域的租金。

各区域租金排名

一线城市租金涨幅对比

• 上海租金涨幅自2010年初至2017年4月达到92%。
• 北京、深圳、广州的租金涨幅分别为51%、54%、55%。

评级说明

• 买入：未来6个月内相对超出市场表现15%以上；
• 增持：未来6个月内相对超出市场表现5%-15%；
• 中性：未来6个月内相对市场表现在-5%—5%之间；
• 减持：未来6个月内相对弱于市场表现5%-15%；
• 卖出：未来6个月内相对弱于市场表现15%以上。

分析师介绍

• 陈慎：上海财经大学经济学学士，英国纽卡斯尔大学金融学硕士，有3年房地产研究经验，曾获新财富房地产最佳分析师奖项。

研究服务联系人

• 北京非公募组：张博、朱燕、李祉瑶、李静、赵倩、周瑞、刘凯
• 北京公募组：黄玮、黄杉、任师蕙、王健、罗刚
• 上海地区销售经理：陈诗泓、邓欣、黄方禅、戴悦放、李岚、肖垚、吉佳、朱丽、杨晶、谈祺阳、翁起帆
• 深广地区销售经理：胡倩、张苗苗、许舒枫、王留阳、廖成涛

重要声明

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结论

上海二手房租金的下跌是政策调控、市场供需变化及人口结构转型共同作用的结果。未来，租金与房价的联动效应可能进一步深化，这种趋势也可能在更多城市显现。