房地产行业：一二线城市二手房新房9月房价租金报告-20191002-兴业证券-16页_2mb

文档总结

核心内容

本报告主要分析了2019年9月中国一二线城市二手房和新房的成交情况、价格趋势及租金变化，同时提供了重点公司推荐和投资建议。整体来看，一二线城市市场逐步回暖，成交量和价格有所回升，但各城市间存在明显分化。

主要观点

• 市场趋势：一二线城市二手房和新房成交套数合计值今年以来累计同比上涨，9月同比有所回升，但环比有所波动。
• 城市分化：
  • 一线城市中，上海二手房市场表现较强，深圳有所反弹，北京较弱。
  • 二线城市中，厦门、成都热度延续，南京、无锡持续回暖，苏州、佛山近期走弱，杭州、青岛由弱转强。
• 价格变化：一线城市二手房价格较年初有所回落，但部分城市如深圳价格调涨占比显著提升；二线城市整体价格有所下滑。
• 租金变化：一线城市租金涨幅不一，上海表现较好，北京和深圳相对疲软；二线城市租金普遍下降，七日出租率小幅下滑。
• 成交量：一线城市新房成交量同比上升，但9月有所回落；二手房成交量在部分城市如上海、深圳显著增长。
• 政策影响：各城市实施差别化信贷政策，首付比例和杠杆率对市场有明显影响。

关键信息

重点公司推荐

投资建议

• 看好一二线城市和部分核心都市圈基本面。
• 关注受益标的：保利地产、万科A、我爱我家、招商蛇口、国创高新，以及华夏幸福。

风险提示

• 货币政策大幅收紧：可能导致市场流动性下降，影响成交量和价格。
• 核心城市调控超预期：政策变化可能对市场产生较大影响。

详细数据

一线城市市场表现

• 北京：

  • 二手房成交套数：1-9月累计同比-12%，9月同比-21%，环比-3%。
  • 成交价格：年初至今-1%，9月环比-2%。
  • 价格调涨占比：本月9%，较年初-9个百分点。
  • 新增客源量：年初至今累计同比+1%，9月同比+19%，环比-7%。
  • 新房成交套数：年初至今累计同比+58%，9月同比-37%，环比-24%。

• 上海：

  • 二手房成交套数：1-9月累计同比+49%，9月同比+45%，环比+3%。
  • 成交价格：年初至今+6%，9月环比+3%。
  • 价格调涨占比：本月19%，较年初+1个百分点。
  • 新增客源量：年初至今累计同比+57%，9月同比+58%，环比+1%。
  • 新房成交套数：年初至今累计同比+7%，9月同比-5%，环比+1%。

• 深圳：

  • 二手房成交套数：1-9月累计同比-2%，9月同比+42%，环比+2%。
  • 成交价格：年初至今+0%，9月环比+3%。
  • 价格调涨占比：本月44%，较年初+15个百分点。
  • 新增客源量：年初至今累计同比+63%，9月同比+126%，环比-3%。
  • 新房成交套数：年初至今累计同比+23%，9月同比+27%，环比-10%。

二线城市市场表现

• 二手房成交套数：1-9月累计同比+21%，9月同比+21%，环比-6%。

• 新房成交套数：1-9月累计同比+15%，9月同比+13%，环比+10%。

• 具体城市表现：

  • 厦门：二手房同比+50%，新房同比+110%。
  • 成都：二手房同比+20%，新房同比-14%。
  • 南京：二手房同比+76%，新房同比+133%。
  • 无锡：二手房同比+53%，新房同比+193%。
  • 苏州：二手房同比-16%，新房同比+7%。
  • 佛山：二手房同比-39%，新房同比-42%。
  • 杭州：二手房同比-10%，新房同比-11%。
  • 青岛：二手房同比+125%，新房同比+87%。

租金分化

• 一线城市：
  • 上海：租金较去年均值增长4%，七日出租率增长。
  • 北京、深圳：租金增长，但七日出租率有所下降。
• 二线城市：租金普遍下降5%，七日出租率小幅下滑。

附录信息

• 信贷政策：一二线城市普遍实行差别化信贷政策，二线城市改善需求首付比例一般在50%以上，一线城市在70%以上。
• 杠杆率：2016-2018年，一线及长三角城市交易杠杆率明显下降。
• 首套刚需占比：一线城市首套刚需占比相对稳定，二线城市有所波动。

总结

整体来看，2019年9月一二线城市房地产市场逐步回暖，成交量和价格有所回升，但各城市表现不一。上海在二手房市场表现强劲，北京和深圳则相对疲软。二线城市中，厦门、成都、南京、无锡表现较好，而苏州、佛山、杭州则有所下滑。租金方面，一线城市分化明显，二线城市普遍下降。报告建议关注保利地产、万科A、我爱我家等公司，同时提醒注意货币政策收紧和核心城市调控风险。