房地产行业：一二线城市二手房市场3月房价租金报告-20190403-兴业证券-17页_2mb

房地产行业周报总结（2019年3月）

核心内容

2019年3月，中国一二线城市二手房市场呈现回暖趋势，成交量和价格指标均有显著改善。整体来看，核心城市二手房市场基本面持续向好，多项指标提升，表明市场正逐步复苏。同时，部分二线城市租金出现分化，部分城市租金上涨明显，而其他城市则出现下跌或保持平稳。

主要观点

• 市场趋势：一二线城市二手房市场基本面回暖，成交量与价格均有回升迹象，尤其在3月份，成交量环比增长显著，价格调涨占比持续提升。
• 价格表现：一线城市二手房价格在年初至今累计上涨，3月环比上涨；部分二线城市如成都、厦门、苏州等价格涨幅明显，而部分城市如深圳、青岛、郑州等则存在价格下跌现象。
• 成交量变化：北京、上海、成都、厦门、苏州等城市成交量同比增长显著，部分城市如深圳虽同比下跌，但环比增长。
• 租金分化：租金表现存在明显差异，深圳、廊坊、惠州、厦门等城市租金上涨，而青岛、郑州、大连、无锡、东莞等城市租金下降，其他城市租金相对稳定。
• 投资建议：分析师坚定看好一二线城市基本面趋势性复苏，重点推荐“爱新组合”（我爱我家、国创高新）及布局核心都市圈的开发企业，如万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股等。

关键信息

重点公司评级

一二线城市二手房市场回暖情况

北京

• 1-3月累计成交套数同比增长 8%，3月当月同比增长 44%，环比增长 164%。
• 成交均价年初至今累计上涨 2%，3月环比上涨 2%，同比上涨 4%。
• 价格调涨占比从年初的 18% 提升至 23%。
• 新增客源量和挂牌房源量有所回升，市场交投活跃。

上海

• 1-3月累计成交套数同比增长 48%，3月当月同比增长 55%，环比增长 174%。
• 成交均价年初至今累计上涨 4%，3月环比上涨 4%，同比下跌 7%。
• 价格调涨占比从年初的 18% 提升至 28%。
• 新增客源量和挂牌房源量显著回升，市场活跃度提升。

深圳

• 1-3月累计成交套数同比下降 31%，3月当月同比下降 19%，环比增长 128%。
• 成交均价年初至今累计下跌 2%，3月环比上涨 9%，同比上涨 4%。
• 价格调涨占比从年初的 28% 提升至 34%。
• 虽成交量同比下降，但市场氛围逐渐改善。

二线城市表现

• 二线城市（如杭州、南京、苏州、无锡、厦门、成都、青岛、大连）今年以来成交量累计同比增长 7%，3月同比增长 18%，环比增长 1.3倍。
• 成都、厦门等城市成交量和价格涨幅显著，多数二线城市成交量较1-2月份明显提升。
• 廊坊、苏州、厦门市场氛围乐观，价格调涨占比均超过 50%。

租金分化

• 上涨城市：深圳、廊坊、惠州、厦门。
• 下跌城市：青岛、郑州、大连、无锡、东莞。
• 平稳城市：其余城市租金变化不大。

投资建议

• 重点推荐：“爱新组合”（我爱我家、国创高新）及核心都市圈开发企业（万科A、保利地产、招商蛇口、绿地控股、新城控股、阳光城）。
• 受益标的：华发股份、华夏幸福。

风险提示

• 货币政策收紧：若货币政策大幅收紧，可能对市场造成压力。
• 核心城市调控超预期：若调控政策出台超预期，可能影响市场复苏趋势。

附录信息

信贷政策与杠杆率

• 一二线城市普遍实行差别化信贷政策，二线城市改善需求首付比例一般在 50% 以上，一线城市在 70% 以上。
• 2016-2018年，一线及长三角城市交易杠杆率明显下降，表明市场去杠杆趋势。

调涨占比指标持续时间

• 政策转变：中央政策由紧缩性调控转向中性因城施策。
• 调涨占比：多数城市调涨占比自底部回升，仍在低位，向上空间大。
• 市场周期：楼市下行期通常存在一季度的小阳春行情，可能与购房落户入学政策相关。
• 调涨占比意义：反映业主预期，与成交量拟合度高，可作为市场趋势的指标。

总结

2019年3月，中国一二线城市二手房市场呈现出趋势性回暖，成交量和价格均有所回升，部分二线城市表现尤为突出。租金市场则出现分化，部分城市上涨，部分下跌，其他城市保持稳定。分析师认为，一二线城市基本面复苏趋势明确，建议持续关注“爱新组合”及核心都市圈开发企业，同时需警惕货币政策收紧和核心城市调控超预期等风险因素。