2025-01-01-高盛-中国房地产第五十二周综述_一手房销售延续涨势_二手房销售小幅走强_2024年全年同比-21_+6_15页_1mb

高盛中国房地产市场第五十二周及2024全年分析

市场概况

• 一手房销售：2024年12月第五十二周一手房销售面积环比 +18%，全国同比持平。二线城市和长三角地区表现领先，其中二线城市环比 +23%，长三角环比 +57%。
• 二手房销售：12月第五十二周二手房成交面积环比 +2%，同比 +56%。一线城市和珠三角地区表现突出，其中珠三角城市环比 +65%，一线城市环比 +1%。

2024年全年表现

• 一手房：同比下降 21%，较 2022/21 年同期降幅收窄，分别为 12%/-45%。
• 二手房：同比增长 6%，较 2022/21 年同期增长 38%/25%。贝壳研究院数据指出，四季度新房和存量房 GTV 同比增长 36%（新房/存量房分别为 -2%/+55%）。

政策动向

• 中央经济工作会议定位 2025 年重点任务，将促进房地产止跌回稳列为首要目标。
• 住建部提出四大关键举措：落实政策支持刚性和改善性需求、推进城中村和危旧房改造（货币化安置规模扩大）；商品房建设严控增量、优化存量、提高质量；实施“以需定购、以需定建”，增加售型保障房供给；构建新模式，推动城市更新与住房升级。

市场预期与数据

• 中介机构与卖家预期：中原经纪人指数环比下降 1 个百分点，较放松前水平上升 5 个百分点；中原报价指数环比上升 2 个百分点，较放松前上升 8 个百分点。但房产中介对房价上涨的预期未显著增强。
• 库存情况：12月环比下降 0.2%，较 2023 年年底下降 6.5%，库存月数 25.6 个月，较 11 月下降 0.8 个月。

竣工与新开工预期

• 竣工：12月同比降幅约为 30%（基于浮法玻璃供需模型），全年同比降幅预计 13%。
• 新开工：基于水泥出货率和土地趋势，预计12月同比降幅约为25%。

估值分析

• 海外上市开发商：当前股价较 2025 年预期净利估值折让 41%，对应市净率 0.4 倍。
• 内地上市开发商：当前估值折让 24%，对应市净率 0.5 倍。

结论

房地产止跌回稳趋势初显，部分市场甚至出现回暖，但不同城市表现分化。政策支持力度加大，但二手房和三四线城市热度仍显不足。市场估值信心下降，但一线城市和珠三角地区仍表现较强。