房地产行业投资策略报告：逆周期调节力度加大，资金环境大幅改善-20200419-广发证券-38页_2mb

报告摘要

房地产行业分析总结

核心内容概述

2020年3月，房地产行业在疫情后迎来政策支持和市场回暖，整体资金环境显著改善。政策层面，中央和地方政府加大了逆周期调节力度，通过财政和货币政策对冲疫情影响，推动房地产市场温和复苏。各地根据“一城一策”原则出台了一系列放松政策，如降低首付比例、放宽限购、调整限售政策等，有效改善了市场信心和购房需求。与此同时，房贷利率加速下行，房企融资环境有所缓解，行业资金到位情况改善，部分城市推出购房补贴政策进一步刺激需求。尽管3月全国商品房销售面积同比下滑14.1%，但西部地区恢复较快，带动整体成交改善。随着4月基数相对较低，市场预期进一步回暖。

主要观点

政策支持加强：中央政治局会议强调加大宏观政策调节力度，积极财政政策和稳健货币政策协同发力，释放流动性，支持房企融资。地方政策也积极响应，出台“四限”放松措施，包括限购、限售、限价和限贷。
成交市场改善：3月全国商品房销售面积同比下滑14.1%，但西部地区仅下滑2.5%，恢复最快。推盘量环比大幅上涨，三四线城市表现突出。预计4月成交将进一步改善。
土地市场调整：3月300城土地成交量和价齐跌，但一线市场仍保持增长，三四线城市溢价率环比上升。土地市场整体回落，但部分城市政策放松对市场产生一定支撑。
开发投资回暖：房地产开发投资同比转正，增幅为1.2%，新开工面积降幅收窄，竣工面积降幅大幅收窄，显示行业投资信心回升。
资金环境改善：房企到位资金同比下滑7.6%，但开发贷、自筹资金、按揭贷均出现同比转正。房贷利率下滑明显，首套和二套房贷利率分别下降5个和4个基点，有助于缓解房企资金压力。
行业投资建议：推荐低估值、高分红、内生增长能力强的公司，包括一线A股龙头（如保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口）、二线A股龙头（如中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展）以及H股龙头（如融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团）。

关键信息

政策环境

2020年1季度GDP同比下滑6.8%，首次转负，中央政治局会议强调以更大宏观政策力度对冲疫情影响。
财政政策方面，提高财政赤字率，发行特别国债，增加地方政府专项债规模，支持基础设施和公共服务项目，但专项债不得用于房地产相关领域。
货币政策方面，央行多次降准、降息，下调超额存款准备金利率，释放流动性，引导贷款利率下行。

成交市场

3月全国商品房销售面积1.35亿平，同比下滑14.1%；销售金额1.22万亿元，同比下滑14.6%。
西部地区恢复最好，同比仅下滑2.5%，与疫情影响较小有关。
3月推盘量环比大幅上升，一线城市推盘增长显著，三四线城市恢复较快。
4月成交预计进一步改善，因19年4月基数较低。

土地市场

3月300城土地成交量价齐跌，但一线市场保持增长，三四线城市溢价率上升。
长三角地区三四线城市因土拍底价下降，溢价率上升5个百分点，达18%。
一线城市土地市场表现相对强劲，二线城市土地市场整体回落。

开发投资

3月房地产开发投资同比增长1.2%，新开工面积同比下滑10%，竣工面积同比下滑0.9%。
1-3月累计开发投资同比转正，新开工和竣工情况符合预期。

资金环境

房企到位资金同比下滑7.6%，但开发贷、自筹资金、按揭贷同比转正。
3月首套房贷利率环比下降5个基点，二套房贷利率环比下降4个基点。
重点城市房贷利率下降，有助于降低购房成本。

风险提示

政策调控力度进一步加大；
按揭贷利率持续上行；
行业库存抬升快于预期；
行业基本面超预期下行；
房地产税立法推进超预期。

投资观点

推荐低估值、高分红、内生增长能力强的公司；
一线A股龙头：保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口；
二线A股龙头：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展；
H股龙头：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团；
H股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团；
子领域推荐：中国国贸、新湖中宝；
子领域关注：光大嘉宝。

重点公司估值与财务分析（部分）

股票简称	股票代码	货币	最新收盘价	最近报告日期	评级	合理价值（元/股）	EPS（元）	PE（x）	EV/EBITDA（x）	ROE（%）
万科A	000002.SZ	人民币	26.72	2020/03/19	买入	39.60	3.44	7.77	6.73	20.4%
保利地产	600048.SH	人民币	15.82	2020/04/17	买入	20.90	2.34	6.75	6.50	16.5%
招商蛇口	001979.SZ	人民币	16.78	2019/03/19	买入	29.80	2.29	7.34	8.98	21.0%
新城控股	601155.SH	人民币	31.64	2020/04/02	买入	46.08	5.61	5.64	6.30	29.1%
荣盛发展	002146.SZ	人民币	8.00	2020/04/12	买入	13.93	2.10	3.81	5.32	19.8%
金科股份	000656.SZ	人民币	8.11	2020/03/28	买入	9.44	1.06	7.63	13.11	19.3%
中南建设	000961.SZ	人民币	7.80	2019/10/30	买入	10.78	1.13	6.92	4.41	20.3%
阳光城	000671.SZ	人民币	7.11	2020/02/27	买入	8.89	0.99	7.22	9.93	18.0%
蓝光发展	600466.SH	人民币	6.16	2020/03/12	买入	10.04	1.11	5.46	11.00	22.6%
华发股份	600325.SH	人民币	6.73	2019/10/29	买入	10.50	1.40	4.79	18.23	20.0%
中国国贸	600007.SH	人民币	14.09	2019/11/19	买入	19.86	0.97	14.59	8.69	11.8%
碧桂园	02007.HK	港币	9.78	2019/09/18	买入	16.03	1.81	4.93	3.30	25.6%
融创中国	01918.HK	港币	34.35	2019/12/06	买入	55.30	5.60	5.60	8.35	27.2%
中国海外发展	00688.HK	港币	26.15	2019/10/15	买入	32.90	3.80	6.28	4.76	15.0%
旭辉控股集团	00884.HK	港币	5.92	2019/08/18	买入	6.16	0.91	6.63	3.70	21.6%
万科企业	02202.HK	港币	25.55	2020/03/19	买入	38.70	3.44	6.78	6.59	19.9%