房地产行业跟踪分析：降准利于行业资金环境改善，板块估值有支撑-20190106-广发证券-19页_1011kb

房地产行业分析总结

核心内容

政策与资金环境

1. 央行降准：2019年1月4日，央行宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点，分两期执行（1月15日和1月25日各下调0.5个百分点），释放约1.5万亿元流动性，净释放长期资金约8000亿元，流动性边际修复。
2. 地方公积金政策调整：多地因城施策，如淮北市调整二手房公积金首付比例和贷款利率，绵阳市调整二套房贷首付比例，同时放开异地贷款申请。部分城市如安康则收紧公积金政策。
3. 货币政策导向：央行强调稳健货币政策，保持松紧适度、流动性合理充裕和市场利率水平合理稳定。

行业基本面

1. 新房成交：本周40城新房成交面积642.52万方，环比下降18.0%，同比上涨5.6%。一线城市成交面积环比下降38.2%，同比下降2.2%；二线城市环比下降11.1%，同比下降5.8%；三四线城市环比下降11.1%，同比下降3.5%。
2. 二手房成交：13城二手房成交面积74.78万方，环比下降34.2%，同比下降35.7%。一线城市环比下降42.0%，二三线城市环比下降30.2%。
3. 元旦假期成交：新房成交面积同比增长20.9%，二手房成交面积同比下降68.1%。

推盘与库存

1. 推盘情况：13城商品房单周推盘量284.68万方，环比下降33.2%，同比上涨77.8%。12月推盘量环比上涨17.0%，同比上涨27.2%。
2. 批售比：本周全国13城商品房批售比为0.71，小幅上升。
3. 库存与去化周期：13城商品房库存总量小幅下降0.1%，去化周期下降至14.85个月；11城住宅去化周期下降至8.85个月。

土地市场

1. 土地供应与成交：2018年第52周，全国100大中城市土地供应面积4516.8万方，环比上涨67.0%，同比下降9.3%；土地成交面积4038.9万方，环比下降11.2%，同比上涨11.8%。
2. 土地出让金：第52周土地成交出让金1174.3亿元，环比上涨22.6%，同比上涨7.9%。一线城市出让金环比下降23.7%，二线城市下降3.7%，三线城市上涨24.0%。
3. 溢价率：全类型土地成交溢价率6.4%，宅地溢价率6.7%。分线城市溢价率分别为一线4.5%、二线7.1%、三线6.6%。

主要观点

• 政策利好：央行降准释放流动性，地方公积金政策边际改善，有利于改善房地产行业资金环境。
• 融资与按揭贷改善：资金面的改善将体现在数量端，房企融资政策可能松动，龙头房企受益更多。居民按揭贷审批速度加快，放款周期缩短。
• 板块估值支撑：行业资金环境改善与地方政策调整将支撑地产板块估值，建议关注低估值的一二线龙头房企。
• 投资推荐：
  • A股一线龙头：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股
  • A股二线龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展
  • H股龙头：融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富
  • 子领域：光大嘉宝、中国国贸

关键信息

• 市场表现：A股与H股重点覆盖房企股价周变动幅度不同，具体数据见图32与图33。
• 融资动态：阳光城发行1.2亿美元高级担保债券，张江高科发行1亿人民币私募股权直投双创专项债务融资工具。
• 风险提示：
  • 政策调控力度进一步加大
  • 按揭贷利率持续上行
  • 行业库存抬升快于预期
  • 行业销售回落快于预期

投资评级说明

• 行业投资评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上
• 公司投资评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上
  • 增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上

联系方式

• 分析师：
  • 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验
  • 郭镇：联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验
  • 李飞：资深分析师，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券
• 研究助理：
  • 邢萃：上海财经大学应用统计硕士，2018年加入广发证券
  • 黄晓曦：中山大学金融硕士，2018年加入广发证券
• 联系方式：
  • 广州市：广州市天河北路183号大都会广场5楼
  • 深圳市：深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦31层
  • 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层
  • 上海市：上海市浦东新区世纪大道8号国金中心一期16楼
  • 香港：香港中环干诺道中111号永安中心14楼1401-1410室
  • 客服邮箱：gf fy@gf.com.cn

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