20240527-国金证券-房地产行业研究_上海新政力度超预期_坚定看好地产持续行情_8页_1mb

上海房地产新政要点总结

政策背景
2024年5月27日，上海市发布新版房地产调控政策，涵盖土地供应、限购信贷优化及多子女家庭支持等七个方面，释放房地产企稳信号。

限购优化

• 非沪籍购房门槛降低：社保/个税缴纳年限从5年降至3年，重点区域进一步缩短至2年。
• 单身人士购房范围扩大：允许在环内购买二手房。
• 套数计算简化：取消离婚及赠与追溯。
• 核心配套支持：二孩以上家庭可新增购一套房。

信贷激励措施

• 首付比例降低：
  • 首套房首付比例降至20%。
  • 核心区域二套房首付降至35%，外围区域降至30%。
• 房贷利率下调：
  • 首套房贷利率降至3.5%，二套房贷利率降至3.9%。
• 公积金支持增强：首二套公积金贷款额度上调，多子女家庭首套认定放宽。

市场影响与展望
新政大幅放松限购与信贷政策，预计将带动购房需求入市，疏通二手房与新房置换链条，引导资金向中心城市流动。上海作为楼市风向标，预示其他核心城市及二三线住房贷款政策可能跟进。

投资建议
推荐布局：具备改善型房产开发能力、融资成本优势及全国布局的头部房企（如建发国际、招商蛇口、保利发展）以及房产中介平台贝壳。
同时应关注核心城市地产PE-TTM估值水平及行业复苏节奏，慎点提示政策执行力度不及预期、三四线下沉市场恢复乏力及房企债务风险。

风险提示

• 政策对市场信心提振效果弱于预期；
• 三四线城市房市回暖缓慢；
• 房企债务违约可能引发市场动荡。（参考原文风险提示内容提炼而成）