20220424-国盛证券-房地产开发行业周报2022W16_央行提出差别化住房信贷政策_多地购房补贴政策力度加码_14页_1mb

房地产开发行业周报总结

核心内容

本周房地产行业整体表现低迷，中信房地产指数累计变动幅度为 $-9.1%$，在29个中信行业板块中排名垫底，落后大盘4.91个百分点。房地产股表现分化，部分个股出现显著上涨，而多数个股跌幅较大。房地产开发板块被维持“增持”评级，认为政策宽松周期将推动行业基本面逐步回升。

主要观点

• 政策放松趋势明显：央行提出差别化住房信贷政策，多地出台购房补贴政策，进一步降低购房门槛，推动房地产市场复苏。
• 房地产融资恢复：房企信用债发行规模环比上升，融资成本下降，表明市场对优质房企的信心有所恢复。
• 行业基本面承压：新房和二手房成交面积同比下降幅度较大，尤其是三线城市新房成交面积下降明显，显示市场仍面临较大压力。
• 投资建议：建议关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企，重点推荐A股和H股中的多家房企及物管企业。

关键信息

一、央行与地方政策动态

• 央行政策：4月18日，央行和外汇局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，提出因城施策实施差别化住房信贷政策，合理确定最低首付款比例和贷款利率，以支持合理住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
• 地方政策：多地出台购房补贴政策，如南通、常德等地，补贴标准以百分比形式为主，且对特定群体（如博士、硕士等）提供更高补贴。部分城市如昆明、盐城、苏州等也调整了公积金贷款政策，降低首付比例，提高贷款额度。

二、行情回顾

• 中信房地产指数：本周累计变动幅度为 $-9.1%$，排名垫底。
• 个股表现：
  • 上涨个股：9支，较上周减少10支，其中乾景园林涨幅最大（16.2%）。
  • 跌幅前五：京能置业（-36.0%）、南国置业（-32.5%）、空港股份（-30.4%）、中交地产（-28.7%）、泛海控股（-28.3%）。
• 重点房企表现：建发国际集团上涨0.8%，时代中国控股、禹洲集团、旭辉控股集团、绿景中国地产、荣盛发展跌幅较大。

三、新房与二手房成交情况

1. 新房成交（商品住宅口径）

• 全国新房成交面积：本周为243.3万平方米，环比上升12.5%，同比下降53.0%。
• 一线城市：40.1万方，环比上升36.5%，同比下降56.7%。
• 二线城市：145.6万方，环比上升4.2%，同比下降49.8%。
• 三线城市：57.7万方，环比上升22.2%，同比下降57.3%。
• 城市表现：北京、上海、广州、深圳等一线城市新房成交同比均为负，部分二三线城市如盐城、海门等跌幅显著。

2. 二手房成交（商品住宅口径）

• 全国二手房成交面积：116.4万方，环比上升0.2%，同比下降36.9%。
• 一线城市：36.8万方，环比上升1.5%。
• 二线城市：61.1万方，环比下降6.4%。
• 三线城市：18.6万方，环比上升26.6%。
• 累计数据：年初至今二手房成交面积为1510.5万方，同比减少37.2%。

四、重点公司信用债情况

• 信用债发行：本周共发行17只房企信用债，发行规模164.72亿元，环比上升95.72亿元。
• 融资成本：部分房企债券利率下降，如天津房开（-190bp）、盐都国资（-70bp）、昆山城投（-28bp）、保利发展（-21bp），而首开股份等利率有所上升。
• 融资结构：主体评级以AAA为主（87.3%），债券类型以一般公司债为主（53.5%），期限以3-5年（60.7%）和1-3年（21.9%）为主。

五、本周相关政策回顾

• 全国性政策：
  • 强调差别化住房信贷政策，支持合理住房需求。
  • 提出保持房地产开发贷款平稳有序投放，防止盲目抽贷、断贷、压贷。
  • 强调金融支持实体经济，优化信贷政策，灵活调整受疫情影响人群的贷款还款计划。
• 地方性政策：
  • 昆明：适度调高公积金贷款额度。
  • 南通、常德：出台购房补贴政策。
  • 龙岩、苏州、银川、盐城：调整公积金贷款政策，降低首付比例，提高贷款额度。
  • 上海、北京：优化公积金使用政策，支持租赁市场发展。

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期。
• 行业基本面继续下行，可能引发连锁反应。
• 疫情反复对市场影响超预期。

投资建议

• 房企：建议关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企，如A股中的保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中的中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。
• 物管：建议关注碧桂园服务、华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余。

行业走势

• 本周房地产股涨幅居前五的为乾景园林、皇庭国际、深大通、南京高科、海航投资。
• 跌幅居前五的为京能置业、南国置业、空港股份、中交地产、泛海控股。

总结

本周房地产行业在政策放松背景下表现分化，部分城市出台力度较大的购房补贴政策，推动市场复苏。然而，新房与二手房成交面积同比仍大幅下降，显示行业基本面承压。信用债发行规模上升，融资成本下降，表明市场对优质房企信心增强。整体来看，房地产开发板块仍处于政策宽松周期，建议关注具备较强抗风险能力和良好财务状况的房企及物管企业。