房地产行业18全年及12月市场分析：政策面底部改善，行业资金环境向好-20190117-广发证券-32页_3mb

房地产行业2018全年及12月市场分析总结

核心内容

2018年全年及12月房地产市场呈现出政策环境温和、资金环境改善、成交市场边际改善、土地市场降温但流拍率回落的总体趋势。行业整体进入调整期，但部分城市政策有所放松，对市场形成一定支撑。

主要观点

政策环境

• 中央政策：坚持“房住不炒”和“因城施策”，调控政策保持连续性和稳定性。19年调控目标为“稳地价稳房价稳预期”，政策表态趋于温和。
• 地方政策：部分热点城市出现政策底部改善，如菏泽取消限售政策、广州放松商服类物业限售、青岛高新区暂停摇号售房。同时，非热点城市仍存在收紧政策的情况，如长沙、海口等地。

成交市场

• 整体趋势：2018年12月，40个重点城市商品房成交面积同比上涨4.0%，环比上涨12.5%，成交改善主要由年末推盘放量带动。
• 分线城市：
  • 一二线城市成交改善，12月环比分别上涨68.9%和5.1%，但三四线城市成交同比下滑3.5%，面临需求回落压力。
  • 一二线城市推盘面积同比上涨40.1%和33.2%，三四线城市推盘同比下降23.7%。
  • 库存方面，一二线城市库存维持在相对低位，三四线城市库存有所上升。

土地市场

• 总体趋势：土地市场降温明显，300城市宅地出让金同比增速从17年的47%回落至18年的3%。12月供给放量，但成交同比下滑，流拍率小幅回落至10.0%。
• 分线城市：
  • 一线城市土地供给和成交均出现下降，出让金同比下滑12%。
  • 二线城市土地供给大幅上升，但成交同比下滑，流拍率回落。
  • 三四线城市土地供给和成交均大幅上升，但出让金同比下滑明显。

资金环境

• 按揭贷：12月首套房贷利率5.68%，环比下降3个基点，为16年8月以来首次回落；二套房贷利率6.04%，环比下降2个基点，连续两个月下行。
• 融资环境：央行降准释放流动性，推动行业资金面继续向好。政策支持下，房企融资和居民按揭贷均有边际改善。

关键信息

12月市场表现

• 商品房成交：40城市成交面积2929万方，同比上涨4.0%，环比上涨12.5%。
• 住宅成交：32城市住宅成交面积1802万方，同比上涨7.0%，环比上涨13.1%。
• 推盘放量：26城市商品房推盘面积3236万方，同比上涨41%，创年内新高。
• 库存与去化：12月商品房去化周期小幅下降，但住宅去化周期仍处于低位，部分城市库存上升。

风险提示

• 资金面继续收紧可能对需求端和房企经营产生负面影响。
• 行业库存可能快于预期。
• 政策调控力度可能进一步加大。
• 按揭贷利率可能持续上行。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入

图表与数据支持

• 图表索引：包括18张图表，涵盖政策、成交、库存、房价、土地市场等多方面数据。
• 数据来源：政府网站、Wind、中指院、广发证券发展研究中心等。

表格索引

• 表1：历年中央经济工作会议政策内容。
• 表2：2018年以来央行降准情况。
• 表3：18年以来调控改善政策一览。
• 表4：近期地方人才政策一览。
• 表5：近期地方公积金政策变化。
• 表6：跟踪城市房地产成交面积信息表。
• 表7：2018年12月300城及各线城市住宅用地供需主要指标。
• 表8：全国土地出让金TOP20（2018年12月）。
• 表9：一线和二线城市土地市场情况（2018年12月）。

总结

2018年房地产市场在政策温和、资金改善的背景下呈现弱复苏态势，但整体仍处于调整期。重点城市在供给支撑下成交略有改善，但三四线城市面临需求回落压力。土地市场降温明显，流拍率回落，但溢价率仍处于低位。未来，行业资金环境有望继续改善，一二线城市价格调控压力不减，三四线城市需求或进一步下滑。