20221129-中国银河-房地产行业点评报告_第三支箭_房企股权融资重启_政策力度再升级_3页_319kb

房地产行业点评报告总结

核心内容

2022年11月28日，中国证监会宣布在房地产行业股权融资方面调整优化五项措施，标志着房企股权融资时隔12年再次重启。此次政策调整具有重要的市场信号意义，旨在提振市场信心，防止金融风险蔓延，并促进房地产行业基本面的复苏。

主要观点

• 政策力度升级：此次政策调整被称为“第三支箭”，是继“第一支箭”（国有六大行万亿级授信）和“第二支箭”（支持民企发债融资）之后的又一次强力托底，显示出政策端对房地产行业的高度重视。
• 资金用途明确：再融资资金主要用于“保交楼、保民生”相关的房地产项目，如经济适用房、棚户区改造及旧城改造拆迁安置住房建设，以及补充流动资金、偿还债务等。
• 促进企业并购重组：允许符合条件的房企实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司，为优质房企提供了新的上市路径。
• 历史经验参考：回顾历史，两次股权融资重启均有效促进了行业基本面恢复和企业并购重组，2015年定增规模大幅增长，成为房企股权融资的主要方式。
• 需求侧政策松动：高能级城市如北京、杭州已陆续取消限购或调整首付比例，显示出需求侧政策的松动趋势，为销售复苏创造了条件。

关键信息

• 政策内容：

  1. 恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；
  2. 恢复上市房企和涉房上市公司再融资；
  3. 调整完善房企境外上市政策；
  4. 强化REITs对房企存量资产的盘活作用；
  5. 鼓励私募股权投资基金参与。

• 政策效果：

  • 有效缓解房企短期流动性紧张；
  • 避免债务风险蔓延；
  • 推动行业信用修复；
  • 为供需两端政策共振创造条件。

• 投资建议：

  • 关注三条主线：
    1. 短期弹性较大的优质民企：新城控股、龙湖集团；
    2. 强信用、厚土储、优布局的优质房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、滨江集团；
    3. 优质物业管理公司：招商积余。

• 风险提示：

  • 销售下滑超预期；
  • 政策支持力度不及预期。

分析师信息

• 分析师：王秋蘅
• 联系方式：
  • 电话：(8610) 80927618
  • 邮箱：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn
• 分析师登记编码：S0130520050006
• 学历背景：英国杜伦大学金融学硕士
• 工作经历：自2018年5月加入中国银河证券研究院，主要从事房地产行业及上下游产业链研究。

评级标准

• 行业评级：

  • 推荐：行业指数超越基准指数平均回报20%及以上；
  • 谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报；
  • 中性：行业指数与基准指数平均回报相当；
  • 回避：行业指数低于基准指数平均回报10%及以上。

• 公司评级：

  • 推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报20%及以上；
  • 谨慎推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报10%-20%；
  • 中性：公司股价与分析师所覆盖股票平均回报相当；
  • 回避：公司股价低于分析师所覆盖股票平均回报10%及以上。

免责声明

• 本报告仅供参考，不构成投资建议；
• 银河证券不对因使用本报告而导致的损失承担责任；
• 报告内容可能包含其他网站链接，银河证券对其内容不承担责任；
• 报告版权属于银河证券，未经许可不得传播或转载。

联系方式

• 中国银河证券股份有限公司研究院
• 地址：
  • 深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层；
  • 上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层；
  • 北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦
• 公司网址：www.chinastock.com.cn

总结

此次“第三支箭”政策的出台，标志着房地产行业在融资端和需求端均迎来重要政策支持，有助于稳定市场信心，推动行业复苏。建议投资者关注优质房企及物业管理公司，把握政策带来的投资机会。