20180502-广发证券-房地产行业_供给逐步放量_去化维持稳定_17页_935kb

房地产行业周总结（2018年4月）

核心内容

本周房地产行业在政策层面和市场基本面方面均呈现积极信号。中央政治局会议强调了货币政策稳健中性，地方政策则继续结构性调整，多地出台人才购房政策，同时提高公积金贷款额度，缓解购房压力。此外，房地产板块整体销售增速改善，重点城市成交面积环比上涨，市场情绪有所回升。

主要观点

1. 政策层面

• 中央政策：4月23日中央政治局会议提出保持货币政策稳健中性，继续强调财政政策积极取向，并鼓励结构性改革与扩大内需结合。
• 地方政策：
  • 人才政策：珠海、合肥、厦门等城市出台人才购房政策，本科及以上学历毕业生可享受落户购房优惠，外企员工也有相应政策倾斜。
  • 公积金政策：沧州、武汉、东莞上调公积金贷款额度，其中武汉首套房最高额度提升至70万元，东莞提升至120万元，同时二套房首付比例上调。

2. 市场基本面

• 全国成交情况：
  • 47个城市商品房成交面积555.98万方，环比上涨4.8%，同比下滑6.9%。
  • 一线城市成交面积78.75万方，环比上涨28.3%，同比下滑17.8%。
  • 二线城市成交面积284.89万方，环比上涨12.8%，同比下滑5.3%。
  • 三四线城市成交面积192.34万方，环比下滑11.1%，同比微涨0.4%。
• 二手房市场：
  • 13个城市二手房成交面积155.21万方，环比上涨6.6%，同比下滑21.0%。
  • 一线城市二手房成交面积46.66万方，环比上涨18.0%，其中北京涨幅最大。
  • 二三线城市二手房成交面积108.55万方，环比微升2.3%，但同比下滑23.1%。
• 推盘与库存：
  • 15个城市商品房单周推盘量209.0万方，环比上涨10.6%，同比下滑36.0%。
  • 15城市商品房库存总量微降0.2%，去化周期降至20.3个月。
  • 住宅去化周期上行至9.59个月。

3. 土地市场

• 土地供应与成交：
  • 全国100大中城市土地供应面积2000万方，环比微升2.3%，同比上涨19.9%。
  • 土地成交面积1593.4万方，环比下降28.5%，同比上涨19.9%。
  • 全年累计来看，土地供应同比上涨22.7%，土地成交同比上涨2.6%。
• 土地出让金：
  • 第16周土地出让金469.59亿元，同比上升5.3%。
  • 一线城市出让金环比上涨17.6%，二三线城市则出现下滑。
• 溢价率：
  • 全类型土地成交溢价率17.1%，环比上升0.8%。
  • 一线城市溢价率8.7%，二线城市16.6%，三四线城市22.0%。

关键信息

1. 销售与业绩

• 销售增速：4月前26天重点城市销售同比下滑9.5%，降幅较3月收窄13.5个百分点，销售增速改善逻辑逐步验证。
• 房企业绩：板块结算量价齐升带动营收增长，毛利率改善和投资收益提升使业绩增长弹性增强，龙头房企利润率更高更稳健。
• 销售回款：受限签和信贷收紧，销售回款率有所下降。

2. 拿地与融资

• 拿地情况：房企土地投资力度维持高位，但趋于理性，拿地成本边际改善，拿地结构逐步下沉至都市圈周边三四线城市。
• 融资变化：融资规模受到政策限制出现下滑，但创新融资和海外融资占比提升，龙头房企融资更为多元化，综合融资成本小幅改善。
• 财务杠杆：板块净负债率高位提升，短债压力略有加大，但龙头房企财务杠杆更为稳健。

3. 投资建议

• 投资逻辑：在小周期窄幅波动中，龙头房企经营持续性增强，集中度带来的个股alpha机会为中期投资逻辑，同时强调板块beta机会。
• 重点公司推荐：
  • 一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团。
  • 二线龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团。
  • 子领域：光大嘉宝、中国国贸。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。
• 行业库存抬升快于预期。
• 行业销售回落快于预期。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入

报告日期

• 2018-05-02

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。

• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。

• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

• 公司买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。

• 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。

• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。

• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

数据来源

• Wind、CRIC、公司公告、广发证券发展研究中心