20180502-广发证券-房地产行业_央行降准或缓解资金面压力_东部销售增速低点确认_17页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2018年前3个月，中国房地产行业整体呈现以下特点：

• 销售增速分化：全国商品房销售面积同比增长3.6%，但东部地区销售同比下滑7.3%，而中西部及东北地区销售增长显著，分别为14.6%、12.0%和8.5%。东部销售增速低点基本确认，未来有望逐步改善。
• 地价上涨带动土地成交价款增长：1-3月土地成交价款同比增长20.3%，土地价格同比上涨19.6%，显示房企拿地成本持续边际改善。
• 新开工增速超预期：全国房屋新开工面积同比增长9.7%，投资增速达10.4%，主要由土地投资拉动，显示行业具备一定支撑力。
• 房企到位资金承压：房企到位资金同比增长3.1%，但增速较前两个月下降，其中个人按揭贷款连续9个月负增长，显示资金面压力仍存。
• 央行降准释放流动性：2018年4月17日，央行宣布降准1个百分点，有助于缓解资金面压力，推动板块PE估值系统性提升。

主要观点

• 东部销售增速低点确认：东部地区商品房销售同比下滑7.3%，但随着供给端政策调整及人才政策支持，未来销售增速有望逐步改善。
• 地价上涨支撑投资增长：土地成交价款同比大幅增长20.3%，推动房地产开发投资增长10.4%，显示地价上涨对投资的支撑作用。
• 降准缓解资金面压力：此次降准有助于降低银行资金成本，缓解按揭贷利率上行压力，对房地产销售及利润形成支撑。
• 板块PE估值提升：历史数据显示，宽松货币周期往往伴随板块PE估值提升，当前资金面改善与基本面筑底叠加，板块具备beta及个股alpha机会。

关键信息

销售情况

• 全国商品房销售面积：3.01亿平米，同比增长3.6%。
• 东部商品房销售面积同比下滑7.3%，降幅较前两个月扩大。
• 中西部及东北地区销售增长分别为14.6%、12.0%、8.5%。
• 一线城市销售面积同比下滑38.7%，二线城市同比下滑11.6%。
• 三四线城市销售面积同比上涨7.6%，增速较前两个月扩大。

土地市场

• 土地购置面积：3802万方，同比增长0.5%。
• 土地成交价款：1634亿元，同比增长20.3%，增速扩大。
• 300城市土地出让面积同比增长31.9%，出让金同比增长39%。
• 一线、二线、三四线城市土地出让金增速分别为27.5%、29.8%、55.1%。
• 全国土地价格同比上涨19.6%，楼面价增速为5.4%，低于销售均价增速6.6%。

投资与新开工

• 全国房地产开发投资：21291亿元，同比增长10.4%。
• 住宅投资：14705亿元，同比增长13.3%。
• 全国房屋新开工面积：3.46亿平米，同比增长9.7%，创历史同期新高。
• 商办新开工面积：4546万方，同比下滑9%。
• 中期库存去化周期：19.43个月，库存继续下行。

资金面情况

• 房企到位资金：36770亿元，同比增长3.1%，但增速放缓。
• 国内贷款：6957亿元，同比增长0.9%。
• 自筹资金：11449亿元，同比增长5.1%。
• 定金及预收款：增长11.2%，但个人按揭贷款连续9个月负增长，同比下降6.8%。

降准影响

• 央行降准1个百分点，释放增量资金约4000亿元，缓解资金面压力。
• 降准有助于降低按揭贷利率上行压力，改善房企融资环境。
• 板块PE估值可能系统性提升，建议关注一二线低估值龙头企业。

投资建议

• 行业评级：买入
• 推荐企业：一线龙头包括招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团；二线龙头包括中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、蓝光发展、新湖中宝、泰禾集团。
• 子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大；
• 按揭贷利率持续上行；
• 行业库存抬升快于预期；
• 行业销售回落快于预期。

附录

• 分析师信息：

  • 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
  • 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
  • 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年进入广发证券发展研究中心。

• 投资评级说明：

  • 行业评级：买入（预期股价强于大盘10%以上）、持有（预期股价变动介于-10%～+10%）、卖出（预期股价弱于大盘10%以上）。
  • 公司评级：买入（预期股价强于大盘15%以上）、谨慎增持（预期股价强于大盘5%～15%）、持有（预期股价变动介于-5%～+5%）、卖出（预期股价弱于大盘5%以上）。

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