房地产行业：央行降准或缓解资金面压力，东部销售增速低点确认-20180502-广发证券-17页-1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2018年前3月，中国房地产行业呈现以下特点：

• 销售增速分化：全国商品房销售面积同比增长3.6%，其中东部地区销售面积同比下滑7.3%，而中西部地区表现较好，带动全国销售面积增速略超预期。
• 地价上涨显著：土地成交价款同比增长20.3%，其中300城市土地成交面积同比增长31.9%，出让金同比增长39%，各线城市土地成交均上涨，地价持续改善。
• 新开工面积超预期：全国房屋新开工面积同比增长9.7%，住宅新开工面积增长12.2%，显示房企补库存意愿增强。
• 投资增速维持高位：全国房地产开发投资同比增长10.4%，仍由土地投资拉动，显示行业投资具备韧性。
• 资金面承压：房企到位资金同比增长3.1%，个人按揭贷款连续9个月负增长，显示资金端压力持续。
• 央行降准释放流动性：4月17日央行宣布降准，释放长期资金，缓解房企资金压力，预计带动板块PE估值系统性提升。

主要观点

• 东部地区商品房销售增速已触底，未来有望逐步改善。
• 供给端政策调整、人才政策支持及按揭贷利率空间有限，共同推动重点城市销售底部形成。
• 土地成交价款与面积增速差异显著，显示地价上涨对房企拿地成本形成支撑。
• 新开工面积超预期，反映房企补库存意愿增强，与销售改善形成良性循环。
• 投资增速仍由土地投资拉动，显示行业基本面具备一定支撑。
• 央行降准有助于缓解资金面压力，改善房企融资环境，同时带动板块估值提升。

关键信息

销售数据

• 全国商品房销售面积：1-3月同比增长3.6%，3月单月增长3.2%。
• 住宅销售面积：1-3月同比增长2.5%，3月单月增长2.6%。
• 分区域销售情况：
  • 东部地区：销售面积同比下滑7.3%。
  • 中部、西部、东北地区：分别增长14.6%、12.0%、8.5%。
• 三四线城市销售面积同比增长7.6%，增速边际改善。

土地市场

• 土地购置面积：1-3月同比增长0.5%，土地成交价款同比增长20.3%。
• 300城市土地成交面积：同比增长31.9%，出让金增长39%。
• 一线、二线、三四线城市土地出让金增速分别为27.5%、29.8%、55.1%。
• 土地价格同比上涨19.6%，房企拿地成本边际改善。

新开工与投资

• 全国房屋新开工面积：1-3月同比增长9.7%，3月单月增长17.8%。
• 住宅新开工面积：1-3月同比增长12.2%。
• 全国房地产开发投资：1-3月同比增长10.4%，绝对量创历史新高。
• 投资结构：土地投资拉动为主，施工投资增速放缓。

资金面

• 房企到位资金：1-3月同比增长3.1%，增速回落。
• 个人按揭贷款：连续9个月负增长，同比下滑6.8%。
• 央行降准：释放长期资金约4000亿元，缓解资金压力，降低银行资金成本。

投资建议

• 行业评级：买入
• 推荐企业：一线龙头包括招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团；二线龙头包括中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、蓝光发展、新湖中宝、泰禾集团；子领域推荐光大嘉宝和中国国贸。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。
• 行业库存抬升快于预期。
• 行业销售回落快于预期。

图表与数据来源

• 图1至图42：包含销售面积、销售金额、土地成交数据、资金来源等关键指标。
• 表1：历年房地产开发投资额拆分数据。
• 表2：2011年以来提准降准变动情况。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，9年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，5年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 行业评级：

  • 买入：预期未来12个月内，股价强于大盘10%以上。
  • 持有：预期未来12个月内，股价变动介于-10%～+10%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价弱于大盘10%以上。

• 公司评级：

  • 买入：预期未来12个月内，股价强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期未来12个月内，股价变动介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价弱于大盘5%以上。

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