房地产行业：供给逐步放量，去化维持稳定-20180502-广发证券-17页

房地产行业周总结（2018年4月）

核心内容

本周房地产行业整体表现稳中有升，政策与基本面数据均显示市场逐步回暖。中央层面强调货币政策稳健中性，地方层面继续结构性调整，出台人才政策及优化公积金贷款条件，推动市场活跃度提升。同时，重点城市商品房成交面积环比上升，销售增速改善，为板块带来系统性投资机会。

主要观点

1. 政策动态

• 中央政策：强调积极财政政策和稳健货币政策，未继续强化去杠杆，而是加强结构性调整和流动性管理。
• 地方政策：珠海、厦门、合肥出台人才购房政策，放宽落户条件及购房资格，促进房地产市场吸纳力。同时，沧州、武汉、东莞上调公积金贷款额度，缓解购房压力。

2. 市场基本面

• 成交情况：

  • 上周47个城市商品房成交面积为555.98万方，环比上升4.8%，同比下滑6.9%。
  • 一线城市成交面积78.75万方，环比上升28.3%，同比下滑17.8%。
  • 二线城市成交面积284.89万方，环比上升12.8%，同比下滑5.3%。
  • 三四线城市成交面积192.34万方，环比下降11.1%，同比下滑4.2%。

• 月度成交：

  • 4月前26天整体成交同比下滑9.5%，较3月收窄13.5个百分点。
  • 一线城市同比下滑23.9%，二线城市同比下滑12.4%，三四线城市微涨0.4%。
  • 全年累计来看，47城市整体同比下滑13.7%，较17年累计降幅收窄7.8个百分点。

• 二手房成交：

  • 13城市二手房成交面积为155.21万方，环比上升6.6%，同比下滑21.0%。
  • 一线城市二手房成交环比上升18.0%，其中北京涨幅显著。
  • 二三线城市二手房成交环比微升2.3%，部分城市如青岛、无锡表现突出。

关键信息

1. 市场趋势

• 销售增速改善逻辑逐步验证，3月为销售底部，4月数据进一步确认。
• 板块PE估值具备系统性提升的基础，建议关注beta机会。

2. 投资建议

• 推荐公司：
  • 一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团
  • 二线龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团
  • 子领域：光大嘉宝、中国国贸
• 投资逻辑：龙头房企经营持续性增强，集中度提升带来个股alpha机会，同时板块整体具备系统性估值提升空间。

3. 行业基本面

• 销售：龙头房企销售规模弹性大，集中度提升，但受限签及信贷收紧影响，销售回款率下降。
• 拿地：房企土地投资力度维持高位，但趋于理性，拿地成本边际改善。
• 融资：融资规模受政策限制下滑，但创新融资及海外融资占比提升，龙头房企融资结构更优，综合融资成本改善。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入

图表索引（摘要）

• 图1：上周主要政策一览（2018.04.22-2018.04.28）
• 图2：47城新房周均及单周成交面积
• 图3：47城分线城市新房周成交环比增速
• 图4：47城新房月度成交同环比
• 图5：47城分线城市新房月度成交同比
• 图6：47城新房成交整体年趋势
• 图7：47城新房成交分线城市年趋势
• 图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比
• 图9：13城二手房周均及单周成交面积
• 图10：13城分线城市二手房周成交环比增速
• 图11：13城二手房成交月度同环比
• 图12：13城分线城市二手房成交月趋势
• 图13：13城市二手房成交整体年趋势
• 图14：13城市分线二手房成交年趋势
• 图15：15城市商品房周度推盘
• 图16：15城市商品房月度推盘
• 图17：15城市商品房推盘年同比趋势
• 图18：15城市商品房月度批售比
• 图19：15城市及分线城市商品房库存指数
• 图20：15城市商品房周度库存及去化周期
• 图21：13城市住宅周度库存及去化周期
• 图22：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图23：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图24：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图25：全国100大中城市土地出让金年趋势
• 图26：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
• 图27：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图28：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图29：重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2018.04.23-2018.04.27）

表格索引（摘要）

• 表1：47城市商品房成交面积汇总（2018.04.20-2018.04.26）
• 表2：13城市二手房成交面积汇总（2018.04.20-2018.04.26）
• 表3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2018.04.20-2018.04.26）
• 表4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2018.04.20-2018.04.26）
• 表5：重点覆盖公司公告和新闻（2018.04.22-2018.04.27）
• 表6：房企每周拿地汇总（2018.04.21-2018.04.27）
• 表7：房企每周融资汇总（2018.04.20-2018.04.27）

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  • 乐加栋：S0260513090001，021-60750620，lejiadong@gf.com.cn
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