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香港房屋趨勢導航2024 - 香港房屋供應與質素提升分析總結

核心內容

香港房屋政策正從「提量」階段轉向「提質」階段。過去十年，香港在土地供應和房屋建設方面取得顯著進展，房屋短缺問題已逐步緩解，未來十年的供應前景持續改善。然而，面對市場變動和建設延誤等挑戰，政府與私人部門需共同努力，以確保供應穩定並提升居住質素。

主要觀點

私人住宅供應

• 落成趨勢：預計2024至2028年每年平均落成約19,100個單位，其中2024和2025年落成量將較高，達21,700和25,800個單位，其後逐漸回落。
• 供應結構：九龍城（含啟德）、大埔、西貢將成為主要供應地區，三區合計佔整體落成量的40%以上。
• 私人主導項目：私人主導項目在私人住宅供應中佔比已從2018/19至2020/21年的25%上升至2021/22至2023/24年的67%，成為穩定供應的重要來源。
• 未來展望：2029至2033年的落成量預計介於14,400至18,500個單位之間，具體取決於政府主導土地供應的成功率和私人項目推進速度。

公營房屋供應

• 落成趨勢：預計2024/25至2028/29年度每年平均落成35,000個單位，遠超《長遠房屋策略》（《長策》）目標。
• 簡約公屋：30,000個簡約公屋單位將在2024/25年度落成，有助縮短公屋輪候時間至4.6年。
• 風險因素：工程延誤率下降至2%，預示中短期供應風險已大幅降低。
• 未來十年：即使在最不理想的情景下，預計公營房屋落成量仍將高出《長策》目標10%。公營房屋供應已逐步實現「頭輕尾重」的目標。

從提量到提質

• 提質的必要性：隨著供應趨於穩定，政策重心應轉向提升居住質素，包括增加可負擔置業機會、提高人均居住面積及落實幸福房屋設計。
• 提質策略：採用「三步走」方式逐步實現提質目標：
  1. 首個五年期（2024/25至2028/29）：達成公屋輪候時間下降至4.5年目標，並確保資助出售房屋單位面積不低於26平方米。
  2. 第二個五年期（2029/30至2033/34）：增加居屋比例，提高白表申請者的置業機會，同時持續提升資助出售房屋單位面積。
• 政策平衡：需在縮短公屋輪候時間與增加可負擔置業機會之間取得平衡，以避免對公屋供應造成負面影響。

关键信息

• 私人住宅：

  • 2024至2028年平均每年落成19,100個單位。
  • 九龍城、大埔、西貢將是主要供應地區。
  • 私人主導項目比例大幅提升，有助緩解流標影響。

• 公營房屋：

  • 2024/25至2028/29年平均每年落成35,000個單位。
  • 簡約公屋落成有助縮短輪候時間至4.6年。
  • 未來十年公營房屋落成量預計可達410,000至370,000個單位，遠超《長策》目標。

• 提質措施：

  • 增加可負擔置業機會，包括增加綠置居和居屋的供應。
  • 提高公營房屋的人均居住面積，以改善居住環境。
  • 推動幸福房屋設計，特別關注長者、兒童、少數族裔和殘疾人士的居住需求。

結論

香港的房屋供應已邁入「收成期」，預計未來十年總房屋供應量將超越《長遠房屋策略》目標。然而，提升居住質素仍需持續努力，包括善用市場力量、減少工程延誤，以及調整供應結構。提質政策的實施需謹慎規劃，以確保不影響公屋輪候時間，同時逐步改善住房條件，促進社會流動性。