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香港房屋趨勢導航 2026 研究報告總結

核心內容概述

本報告分析香港私人住宅及公營房屋的市場趨勢與政策方向，探討未來十年的供應與需求變動，並提出靈活的土地供應框架與系統性重建策略，以應對市場波動及房屋老化問題。

主要觀點

1. 私人住宅市場復甦

• 價量齊升：2025年私人住宅市場實現「價量齊升」，樓價回升3.3%，成交量增長18.3%，標誌調整期結束。
• 「上車盤」主導升市：A類單位（40平方米以下）樓價升幅達4.1%，400萬港元以下單位成交量激增29.4%。
• 庫存壓力緩解：2025年新盤貨尾單位回落18%至18,694個，顯示市場逐步消化庫存。
• 發展商策略轉變：從「以量為先」轉向「以利潤為本」，並增加遠期項目預售樓花申請，顯示對市場前景的樂觀預期。
• 土地市場復甦：官地招標與補地價收入同步上升，標書數量增加，市場對地價見底回穩形成共識。

2. 私人住宅市場展望

• 短期回落，長期回升：預計2026至2027年落成量將回落至16,671及15,373個單位，2028至2030年逐步回升。
• 供應庫存月數：2025年降至49個月，預計2030年將在28至62個月之間，需政府靈活調控土地供應以維持市場平衡。
• 需求因素：受「V型」人口回升及低息環境影響，「轉租為買」趨勢加強，買家及投資者入市意欲提升。
• 土地供應策略：提出靈活的土地供應框架，結合「供應庫存月數」與樓價表現，以主動調控市場。

3. 公營房屋政策聚焦

• 公屋老化問題嚴重：預計2034/35年度，房委會轄下50年以上樓齡的公屋單位將增至258,000個，增幅達15倍。
• 維修成本上升：平均每年維修及改善工程開支由2009/10年度的3,373港元增至2024/25年度的5,867港元，年增長率達4.3%。
• 重建需求迫切：目前重建單位年均落成量僅1,800個，遠低於老化速度，需加快重建步伐以緩解財政壓力。
• 重建策略建議：
  • 每年撥出10%-15%新增公營房屋作為調遷儲備。
  • 建立高透明度的重建配額，強制披露預留單位數目及五年項目清單。
  • 推行混合業權模式，如將公屋與綠置居比例訂為60:40，以降低淨支出達78%。

关键信息

私人住宅市場

• 2025年表現：
  • 樓價回升3.3%，成交量增長18.3%。
  • 貨尾單位數目回落至18,694個，庫存壓力減輕。
  • 政府土地供應恢復，官地招標與補地價收入同步增長。
• 未來五年的落成量預測：
  • 九龍城（含啟德）、大埔及元朗為三大供應地區，合計提供約31,200個單位。
  • 2026年預計落成16,700個單位，2027年進一步降至15,400個單位。
• 2031-2035年落成量情景：
  • 情景1：13,300個單位/年。
  • 情景2：16,300個單位/年。
  • 情景3：24,800個單位/年。

公營房屋政策

• 老化與成本問題：
  • 公屋老化率提高，維修成本上升，需系統性重建。
  • 2026年預計有約286,000個單位樓齡超過40年，50年以上單位將達54,000個。
• 重建挑戰：
  • 重建單位年均落成量僅1,800個，遠低於需求。
  • 重建需考慮單位數目增幅、居民遷置、結構安全及成本效益等四方面因素。
• 重建策略建議：
  • 建立調遷儲備及透明重建配額。
  • 推行混合業權模式以提升效率與財政可行性。

結構性轉變與政策建議

私人住宅市場

• 需求結構轉變：「上車盤」及「細價樓」需求上升，反映「轉租為買」趨勢。
• 政策影響：撤辣與減息政策有效刺激市場，促進買家入市。
• 建議：建立靈活的土地供應框架，結合「供應庫存月數」與樓價表現，以主動調控市場。

公營房屋政策

• 從「提量」轉向「提質」：重建政策需強化對居住環境與財政效率的關注。
• 系統性重建：建議將重建正式制度化，以提高效率與規模效益。
• 財政與社會效益：系統性重建可降低長期維修成本，並改善居住環境。

結論

香港住宅市場正經歷從調整期向復甦期的轉變，私人住宅市場的「價量齊升」與公營房屋的「老化挑戰」成為當前政策關注的重點。政府需透過靈活的土地供應及系統性重建策略，以應對未來可能出現的市場波動與供應缺口。同時，需強化政策透明度與市場適應性，以確保房屋政策能持續支持市民住房需求，並促進整體社會的穩定與可持續發展。