【团结香港基金】土地房屋研究报告-十年房屋落成量预测2023_84页_7mb

报告摘要

土地房屋政策研究報告：未來十年房屋供應量預測總結

公營房屋供應
- 2023至2027年，預期年均落成約31,700單位（含30,000個簡約公屋），超出《長遠房屋策略》（《長策》）年均30,100單位目標，並有望將公屋綜合輪候時間從2021/22年度的61年縮短至2026/27年度的46年。
- 北部都會區將成為第二個五年期（2028/29–2032/33）最大單一供應來源，佔整體公營房屋落成量60%。然而，58%的供應來自改劃用地，涉及現有租戶及土地佔用人，可能延誤進度。
- 資助房屋及簡約公屋的推行，改善了市場供需結構，降低對小型單位的依賴，但也需對比不同規劃情景的落成量（如情景3的27萬單位與情景1的36萬單位）。
私人住宅供應
- 2023至2027年，預期年均供應19,000單位，較過去五年（2018–2022）平均18,200單位微幅上升，但可能因北部都會區開發受阻，2028–2032年降至13,900單位，需依賴改規劃項目（預計14,500單位）或釋放潛在開發潛力（18,800單位）以維持水平。
- 北部都會區的41%私人住宅用地尚處於前期研究，缺乏基建配套（如交通、排污），預計是影響長期供應穩定的關鍵因素。
市場動態變化
- 市場偏好轉向中型單位（乙類，實用面積430–752平方呎），甲類小型單位（<430平方呎）的需求逐漸萎縮。2022年甲類單位售出比率降至47%，而乙類單位在2020年第二季起反超甲類。
- 按揭成數放寬（最高九成及八成貸款上限提升至1,000萬及1,200萬港元）增加購房負擔能力，使納米單位吸引力下降，促進對中型單位的偏好。
政策推進與挑戰
- 政府通過「組裝合成」建屋法、加快土地行政程序（如將生地變熟地時間從13年縮短至7年）及提高透明度，期望改善房屋供應。然而，北部都會區的規劃與徵地問題仍是主要瓶頸。
- 簡約公屋政策可有效縮短輪候時間，但需確保供應如期落成及推進相關工程。
總體展望
- 若所有措施落實，未來十年總供應量有望達43萬單位（含公營與私人）。但市場持續偏好的中型單位比例上升，可能使總體供需缺口與高樓價壓力加劇。
- 2023年後，小型單位落成量將逐步減少，納米單位於2023年達峰，2024–2025年趨於平穩。