土地房屋研究报告-十年房屋落成量预测2023-团结香港基金_84页_7mb

报告摘要

土地房屋政策研究報告十年房屋落成量預測2023總結

本報告探討香港未來十年（2023-2032）的房屋供應前景，分為公營房屋、私人住宅及市場動態三部分，并結合政策調整和項目進展分析供需變化。

短期目標：在簡約公屋額外供應30,000個單位的前提下，預計2026/27年度公屋輪候時間由2021/22年的61年降至約46年，接近政府目標。
十年總量：若所有已公布公營房屋用地如期交付且無工程延誤，未來十年將落成約360,000個單位，高出《長遠房屋策略》（《長策》）目標301,000個單位約20%。
地區分布：
- 第一個五年期（2023/24-2027/28）：西貢（約21,600單位，23%）、新界西（元朗8,900單位，94%）、沙田（4,000單位，17%）為主要供應區。
- 第二個五年期（2028/29-2032/33）：北部都會區將成為最大供應源（約139,600單位，60%），但其改劃用地（占58%）涉及收地困難，可能影響進度。
挑戰與措施：
- 延誤風險：北部都會區用地清理和收地進度可能導致30%-40%的延誤，需針對性解決。
- 政策重點：政府推行「組裝合成」建築法、精簡行政程序等措施提高效率，同時需統籌土地用途改劃和基礎設施建設（如交通、排污）。

近期數據：
- 2023-2027年：預計年均落成19,000單位，較過去五年（18,200單位）有所改善。
- 2022年：私人住宅落成量反彈至21,168單位，為十八年新高。
未來趨勢：
- 供應穩定性：2028-2032年年均落成量或降至13,900單位，需釋放北部都會區潛力（如推進改劃項目）以維持當前水平。
- 單位類型變化：市場偏好轉向中型單位（乙類，430-752平方呎），甲類單位（小型）比例逐漸下降，2024-2025年或降至低點。
政策影響：
- 程序簡化：2022年《施政報告》通過縮短土地轉化時間（大規模項目13年→7年）、加快建築圖則審批、增加鐵路用地供應等措施，提升開發效率。
- 用地來源：主要包括政府賣地、土地契約修訂及改劃項目（如啟德、屯門等）。

購屋行為：
- 首次購屋者由「將貨就價」轉向追求中型單位，甲類單位售出比率自2020年下半年回落，乙類單位逐步成為主流。
- 按揭限制放寬，購房者負擔能力提升，可負擔更大型單位，導致納米單位需求下降。
價格與需求：
- 2022年下半年樓價調整，納米單位購房者可轉向一房單位，原有購房者亦可考慮兩房單位，加劇甲類單位需求下滑。
- 資助房屋供應增加，進一步降低對私人市場小型單位的依賴。
供應與需求環節：
- 預售樓花申請及施工數據呈上升趨勢，但熟地供應自2017/18年起減少，影響長期供應。
- 精簡程序措施推進后，預售樓花和建筑進度均有改善，2023年后或能維持較高水平落成。