【团结香港基金】土地房屋政策研究报告-香港房屋趋势导航2024_76页_6mb

香港房屋趨勢導航2024 - 香港房屋政策研究總結

核心內容概述

本報告由團結香港基金發佈，分析香港房屋供應趨勢，並探討從「提量」轉向「提質」的政策轉變。報告指出，香港在造地和加快房屋供應方面已取得顯著進展，房屋短缺問題正逐步改善。未來十年，私人住宅與公營房屋的總供應量有望超越《長遠房屋策略》（《長策》）目標，為居住質素的提升奠定基礎。

主要觀點

私人住宅供應

• 預計2024至2028年：每年平均落成約19,100個單位，但將集中在2024及2025年，分別達21,704及25,807個單位，其後逐漸回落至每年15,000至17,000個單位。
• 土地供應：私人主導項目佔比從2018/19至2020/21年度的25%上升至2021/22至2023/24年度的67%，成為抵消土地流標影響的重要因素。
• 未來五年供應：政府已準備好80,000個私人住宅單位的土地，若能成功批出，將有助改善未來十年私人住宅供應前景。
• 情景分析：2029至2033年的落成量預計在14,400至18,500個單位之間，具體取決於政府主導土地供應的成功比率及私人主導項目的推進速度。

公營房屋供應

• 預計2024/25至2028/29年度：每年平均落成35,000個單位，較《長策》目標高出14%，預計在2026/27年度前將公屋綜合輪候時間降至4.5年。
• 未來十年總供應：預計可達410,000個單位，比《長策》目標高出約33%，並在「頭輕尾重」的供應承諾下建立緩衝。
• 情景分析：即使在最不理想的情景下，公營房屋供應仍將比目標高出10%。北部都會區及西貢將成為主要供應地區。
• 工程延誤改善：2023/24年度工程延誤率下降至2%，顯示供應風險逐步降低。

從提量到提質

• 政策轉變時機成熟：隨著房屋供應改善，政策重心應從增加供應轉向提升居住質素。
• 居住質素提升方向：
  • 增加可負擔置業機會。
  • 提高公營房屋的人均居住面積。
  • 落實「幸福房屋設計」，改善特定群體（如長者、殘疾人士）的居住條件。
• 現有問題：
  • 資助出售房屋供應比例偏低，僅佔新落成房屋的10%。
  • 綠置居單位面積偏小，吸引力不足，導致申請人數未達預期。
  • 需要平衡縮短公屋輪候時間與增加可負擔置業機會。

關鍵信息

• 私人住宅供應：2024至2028年年均落成19,100個單位，2029至2033年預計14,400至18,500個單位，取決於土地批出與項目推進。
• 公營房屋供應：2024/25至2028/29年均落成35,000個單位，未來十年總落成量預計達410,000個單位，較目標高出33%。
• 居住質素提升：需增加可負擔置業機會，提高人均居住面積，並推動「組裝合成建築法」（MiC）及「幸福房屋設計」，以提升居住體驗。
• 政策建議：在第一個五年期內，先達成公屋輪候時間目標，並逐步增加綠置居比例；第二個五年期內，優化居屋比例，推動社會向上流動。

結論

香港已進入房屋供應的「收成期」，未來十年的總供應量有望超越《長策》目標。然而，為確保供應穩定與持續改善，需持續釋放私人土地儲備，並減少工程延誤。同時，需從「提量」轉向「提質」，提高居住質素，促進社會流動。此過程需務實、循序漸進，以避免影響公屋輪候時間，並建立可負擔置業的長期機制。