2026年香港房屋趋势导航_106页_10mb

报告摘要

香港住宅市場正處於關鍵轉折點，私人住宅市場經歷三年調整期後，於2025年出現「價量齊升」的復甦跡象，標誌樓市觸底反彈。公營房屋領域亦從短缺轉向策略性收成期，政策重心由增加供應轉向主動重建老化屋邨。本報告旨在分析市場動態，並提出針對性的政策建議。

市場復甦：2025年私人住宅市場出現「價量齊升」，樓價回升3.3%，成交量激增18.3%。
需求集中於「上車盤」：A類單位（40平方米以下）樓價升幅達4.1%，售價400萬港元以下單位成交量增幅高達29.4%。
供應調整：2025年私人住宅落成量回落24%至18,448個單位，庫存壓力有所緩解，但貨尾單位數目仍偏高。
發展商策略轉變：發展商由「以量為先」轉為「以利潤為本」的定價策略，並積極部署遠期項目。
土地市場復甦：官地招標競爭激烈，每幅地皮平均吸引8至9份標書，中標價接近市場預測上限，顯示市場信心回升。
預售樓花申請增加：2026年初預售樓花同意書申請比例達40%，反映發展商對未來推盤的積極態度。
落成量預測：2026至2030年私人住宅年均落成量預計為17,100個單位，其中2026年及2027年將回落至16,671及15,373個單位，2028至2030年逐步回升。
需求因素：人口回升至751萬，人才及學生流入推動租金及購房需求，「轉租為買」趨勢明顯。
政策影響：政府推行的「撤辣」及印花稅調整政策，有效刺激市場活動，促進「細價樓」成交。
庫存管理：「供應庫存月數」指標反映市場供需平衡，2025年已由102個月降至49個月，預計2030年介於28至62個月之間。

公屋老化嚴重：預計至2034/35年度，房委會轄下50年或以上的公屋單位將達258,000個，增幅達15倍。
維修成本攀升：每年平均維修及改善工程開支由3.2%升至4.3%，持續增加，影響財政負擔。
重建需求迫切：現有重建公屋單位年均落成量僅1,800個，遠低於需求，需加快重建步伐。
重建潛力巨大：全面重建高齡屋邨可帶來1.1倍的單位淨增長，預計未來五年及十年年均落成量將分別達35,000及45,700個單位。
制度性改革建議：
- 每年將10%至15%新增公營房屋落成量撥作調遷儲備。
- 在《長遠房屋策略》框架內設立高透明度的重建配額，每年披露單位數目及五年期項目清單。
- 採用混合業權重建模式，如將公屋與綠置居比例訂為60:40，以減少78%的淨支出。

公屋老化：至2034/35年度，房委會轄下50年或以上的公屋單位預計達258,000個。
維修成本：年均維修及改善工程開支由3.2%升至4.3%，預計將持續上升。
重建需求：現有重建公屋單位年均落成量為1,800個，遠低於需求。
重建潛力：全面重建高齡屋邨可帶來1.1倍單位增幅，預計未來五至十年年均落成量將達35,000至45,700個單位。
政策建議：
- 每年撥出10%至15%新增公營房屋作為調遷儲備。
- 建立高透明度的重建配額制度。
- 採用混合業權模式，如60:40的公屋與綠置居比例。