> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 香港房屋趨勢導航2026總結 ## 核心內容 香港住宅市場正處於關鍵轉折點，私人住宅市場經歷三年調整期後，於2025年出現「價量齊升」的復甦跡象，標誌樓市觸底反彈。公營房屋領域亦從短缺轉向策略性收成期，政策重心由增加供應轉向主動重建老化屋邨。本報告旨在分析市場動態，並提出針對性的政策建議。 ## 主要觀點 ### 私人住宅市場 1. **市場復甦**：2025年私人住宅市場出現「價量齊升」，樓價回升3.3%，成交量激增18.3%。 2. **需求集中於「上車盤」**：A類單位（40平方米以下）樓價升幅達4.1%，售價400萬港元以下單位成交量增幅高達29.4%。 3. **供應調整**：2025年私人住宅落成量回落24%至18,448個單位，庫存壓力有所緩解，但貨尾單位數目仍偏高。 4. **發展商策略轉變**：發展商由「以量為先」轉為「以利潤為本」的定價策略，並積極部署遠期項目。 5. **土地市場復甦**：官地招標競爭激烈，每幅地皮平均吸引8至9份標書，中標價接近市場預測上限，顯示市場信心回升。 6. **預售樓花申請增加**：2026年初預售樓花同意書申請比例達40%，反映發展商對未來推盤的積極態度。 7. **落成量預測**：2026至2030年私人住宅年均落成量預計為17,100個單位，其中2026年及2027年將回落至16,671及15,373個單位，2028至2030年逐步回升。 8. **需求因素**：人口回升至751萬，人才及學生流入推動租金及購房需求，「轉租為買」趨勢明顯。 9. **政策影響**：政府推行的「撤辣」及印花稅調整政策，有效刺激市場活動，促進「細價樓」成交。 10. **庫存管理**：「供應庫存月數」指標反映市場供需平衡，2025年已由102個月降至49個月，預計2030年介於28至62個月之間。 ### 公營房屋政策 1. **公屋老化嚴重**：預計至2034/35年度，房委會轄下50年或以上的公屋單位將達258,000個，增幅達15倍。 2. **維修成本攀升**：每年平均維修及改善工程開支由3.2%升至4.3%，持續增加，影響財政負擔。 3. **重建需求迫切**：現有重建公屋單位年均落成量僅1,800個，遠低於需求，需加快重建步伐。 4. **重建潛力巨大**：全面重建高齡屋邨可帶來1.1倍的單位淨增長，預計未來五年及十年年均落成量將分別達35,000及45,700個單位。 5. **制度性改革建議**： - 每年將10%至15%新增公營房屋落成量撥作調遷儲備。 - 在《長遠房屋策略》框架內設立高透明度的重建配額，每年披露單位數目及五年期項目清單。 - 採用混合業權重建模式，如將公屋與綠置居比例訂為60:40，以減少78%的淨支出。 ## 鍵信息 ### 私人住宅市場 - **成交量**：2025年成交量上升18.3%，其中400萬港元以下單位增幅達29.4%。 - **樓價**：2025年樓價上升3.3%，A類單位表現最佳，升幅達4.1%。 - **庫存**：2025年貨尾單位數目為18,694個，較2023年回落18%。 - **土地市場**：2025/26年度地價收入預計增至84億港元，官地招標競爭激烈，每幅地皮平均吸引8至9份標書。 - **預售樓花**：2026年初預售樓花同意書申請比例達40%，顯示發展商對後市信心回暖。 - **落成量**：2026至2030年預計年均落成量為17,100個單位，其中2028至2030年有望回升。 ### 公營房屋政策 - **公屋老化**：至2034/35年度，房委會轄下50年或以上的公屋單位預計達258,000個。 - **維修成本**：年均維修及改善工程開支由3.2%升至4.3%，預計將持續上升。 - **重建需求**：現有重建公屋單位年均落成量為1,800個，遠低於需求。 - **重建潛力**：全面重建高齡屋邨可帶來1.1倍單位增幅，預計未來五至十年年均落成量將達35,000至45,700個單位。 - **政策建議**： - 每年撥出10%至15%新增公營房屋作為調遷儲備。 - 建立高透明度的重建配額制度。 - 採用混合業權模式，如60:40的公屋與綠置居比例。 ## 結構分析 ### 私人住宅市場 - **市場復甦**：2025年市場出現「價量齊升」，反映樓市步入溫和復甦。 - **供應調整**：2026至2030年落成量預計先回落再回升，需靈活調整土地供應。 - **需求因素**：人口回升至751萬，人才及學生流入推動租金及購房需求。 - **政策影響**：「撤辣」及印花稅調整政策刺激市場活動，促進「細價樓」成交。 ### 公營房屋政策 - **老化問題**：公屋老化嚴重，需加快重建步伐以應對財政及結構性挑戰。 - **重建潛力**：重建高齡屋邨可提升單位供應，並改善居住環境。 - **制度性改革**：建議建立調遷儲備、透明重建配額及混合業權模式，以推動系統性重建。 ## 結論 香港住宅市場正處於調整與復甦並存的階段，私人住宅市場在政策利好及需求回升下逐步回穩，公營房屋領域則需加快重建步伐以應對老化及財政壓力。政府應建立靈活的土地供應框架，並推行制度性改革，以確保市場長遠穩定及公營房屋系統的可持續性。