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万通地产研究报告总结

核心内容概览

万通地产作为中国房地产行业的老牌企业，凭借其在住宅和商业地产领域的双重布局，展现出稳健的发展态势。公司目前拥有较高的品牌知名度，业务结构多元，具备较强的抗风险能力和成长潜力。研究首次给予“买入”评级，当前股价为4.32元，对应2019/20/21年的PE估值分别为17x/14x/11x，认为其估值处于合理区间。

主要观点与关键信息

1. 公司概况

• 万通地产是中国房地产行业领导品牌之一，多次荣获“中国名企”、“中国房地产十大品牌企业”等称号。
• 业务涵盖房地产开发与商业地产运营，具备稳定的利润来源和良好的抗周期波动能力。
• 项目布局以北京及环京香河为中心，天津、杭州、成都为支点，形成优质土储格局。

2. 开发业务分析

• 公司重点布局一二线城市，尤其是北京、天津、杭州、成都等城市。
• 截至2018年底，公司可售货值约120亿元，其中北京及环京香河占比达62%。
• 北京市场在2017-2018年经历需求压制后，2019年进入自然复苏阶段。
• 2019年前三季度，公司实现营收36亿元，归母净利润3.3亿元，但营收同比下滑78%。

3. 商业地产板块

• 公司自2010年起加大商业物业持有，打造“万通中心”系列，成为地标性建筑。
• 截至2019Q3，公司自持商业物业总面积达16.7万方，租金收入达1.8亿元，租金上涨24%。
• 由于地理位置优越，商业物业具备显著增值潜力，按周边销售价格重估，投资性房地产公允价值达103亿元，较成本法计量多增63亿元。

4. 财务状况分析

• 公司总资产规模自2016年起持续下降，2019Q3为129亿元。
• 净资产规模自2015年起持续上升，2019Q3为74亿元。
• 资产负债率持续改善，2019Q3末为39%，扣除预收款后为33%，处于行业最低水平。
• 有息负债占比20%，长期负债占比达92%，现金短债比高达12倍，显示公司偿债压力较小。

5. 盈利预测与投资建议

• 预计2019/20/21年营业收入分别为40.7/51.1/62.5亿元，归母净利润分别为5.3/6.5/8.3亿元，分别同比增长61.8%、22.9%、27.7%。
• 2019年每股收益为0.26元，2021年预计达0.40元。
• 公司未来在政策边际性宽松预期下，优质土储有望加速释放业绩，商业地产板块增长潜力巨大。
• 首次覆盖给予“买入”评级，预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上。

关键财务指标

风险提示

• 房地产行业调控政策可能超预期。
• 公司地产项目结算可能低于预期。

图表与数据支持

• 图表1至图表42提供了公司项目分布、租金收入、财务结构、盈利预测等详细数据支持。
• 公司自持商业物业地理位置优越，租金稳定增长，公允价值显著高于成本法计量。
• 财务结构优异，负债率处于行业最低水平，具备较高安全边际。

结论

万通地产凭借其品牌影响力、优质土储布局和商业地产运营优势，展现出较强的抗风险能力和增长潜力。财务状况稳健，具备良好的现金流和较低的负债率，为公司未来战略转型提供了坚实基础。首次覆盖给予“买入”评级，预计未来6~12个月内股价表现优于基准指数。