20210422-中泰证券-万通发展-600246.SH-业绩复合预期_转型蓄势待发_3页_566kb

万通发展（600246.SH）总结

核心内容

万通发展（600246.SH）作为一家房地产企业，正经历战略转型阶段，已停止新房地产项目开发，聚焦于尾盘销售及自持商业地产运营，并积极拓展城市更新、产城融合、科技产业孵化及金融资本等新业务领域。公司当前股价为7.76元，市值约159.39亿元，整体财务状况稳健，具备良好的转型基础。

主要观点

• 业绩表现：2020年公司实现营业收入13.62亿元，同比增长23.55%；但归母净利润仅为0.51亿元，同比下降91.59%。利润下滑主要由于2019年处置重大项目（香河万通70%股权）带来的投资净收益，而2020年则因疫情导致写字楼空置率上升，影响了商业地产出租收入。
• 转型进展：公司已与普洛斯、商汤科技、国家电网等企业签署战略合作框架协议，布局城市更新、人工智能、综合能源管理等新领域，推动业务多元化发展。
• 财务健康：公司2020年货币资金达25.44亿元，可覆盖短期负债；资产负债率仅为34.34%，财务结构稳健。经营活动现金流净额为12.24亿元，现金流转良好，为转型提供充足支持。
• 盈利预测：公司2021-2023年EPS分别为0.08元、0.09元、0.11元，净利润率逐步提升，盈利能力和现金流持续改善。
• 估值指标：市净率（P/B）保持在2倍左右，市盈率（P/E）逐步下降，从2020年的313倍降至2023年的70倍，显示市场对公司价值的重新评估。
• 投资建议：维持“买入”评级，认为公司转型业务具备发展潜力，且财务状况良好，为未来增长留有空间。

关键信息

营收与利润分析

• 2020年营收：13.62亿元，同比增长23.55%。
• 2020年净利润：5086.74万元，同比下降91.59%。
• EBITDA：2020年为4.09亿元，较2019年亏损显著改善。
• 商品房销售：2020年实现销售10.43亿元，同比增长26.3%。
• 商业地产出租：出租面积11.12万平方米，合同租金2.49亿元，与2019年基本持平。

财务结构

• 货币资金：2020年达25.44亿元，2023年预计为41.94亿元。
• 负债情况：2020年负债合计为39.78亿元，资产负债率34.34%；2023年负债合计预计为28.13亿元，净负债率下降至-30.83%。
• 现金流：2020年经营活动现金流净额为12.24亿元，投资活动现金流净额为-180.57亿元，筹资活动现金流净额为-875.19亿元。

投资与转型

• 合作进展：2020年6月，普洛斯集团联合创始人梅志明担任公司董事及战略委员会主任，推动转型；9月与商汤科技签署AI合作框架协议；10月与国家电网达成综合能源管理合作。
• 转型业务：公司已基本完成“城市更新+产业消费升级”业务布局，未来将依靠自持物业租金覆盖借款利息，降低财务压力。

指标趋势

• 成长能力：营业收入在2021年略有下降，但2022-2023年预计稳定增长。
• 获利能力：毛利率逐步下降，净利率逐步提升，ROE和ROIC持续改善。
• 营运能力：应收账款和存货周转率有所提升，总资产周转率保持稳定。

投资评级说明

• 股票评级：买入（预期未来6~12个月内相对基准指数涨幅在15%以上）。
• 行业评级：增持（预期未来6~12个月内行业指数涨幅在10%以上）。
• 风险提示：业务转型存在不确定性，未来投资收益或不及预期；地产销售与结算可能低于预期，商业自持运营收入或不达预期。

估值比率

重要声明

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