20131204-中投证券-北京城建-600266.SH-积极扩张高增长可期_增发符政策方向有望率先获批_14页_842kb

北京城建投资分析总结

核心内容概述

本报告分析了北京城建（股票代码：600266）在2013年及未来几年的经营情况、融资计划、项目拓展及投资价值。分析师认为公司具备较强的盈利能力与扩张能力，未来增长可期，当前股价明显低估，维持“强烈推荐”评级。

主要观点

• 销售与去化：公司1-3季度实现销售回款约54亿元，较去年同期下降19%。预计四季度北京地区新推货值近50亿元，若去化率保持在70%左右，四季度销售约35亿元，全年销售额预计在91-104亿元，与去年基本持平。
• 融资计划：公司拟通过非公开发行股票募集不超过39亿元，已获北京国资委批准，证监会正在受理中。该计划将用于多个重点项目的开发及补充流动资金，有助于提升公司盈利能力与市场竞争力。
• 项目拓展：公司新增5个二级开发项目，均位于北京，总建筑面积108万平，平均地价7084元/平，显示出项目价值较高。同时，公司还获取了顺义平各庄一级开发项目，规划建筑面积44.8万平。
• 资产注入可能性：公司托管的两家公司总建面约180万平，集团承诺在盈利能力增强后将其注入上市公司，有助于解决同业竞争问题。
• 财务状况：公司保持稳健的财务结构，资产负债率74.9%，货币资金充足，短期偿债能力良好。预计2013-2015年EPS分别为1.55、2.07、2.64元，对应PE分别为7、5、4倍，RNAV为27.1元，当前股价仅为RNAV的4.1折，价值明显低估。
• 投资建议：基于公司积极扩张、融资计划获批预期、资产注入可能及当前估值偏低，分析师强烈推荐该股，认为未来6-12个月内股价有望跑赢沪深300指数20%以上。

关键信息

一、4Q积极推货，全年销售或与去年持平

• 销售表现：1-3季度销售回款约54亿元，预收款108.9亿元，较年初增长17.2%。
• 4Q推货计划：预计四季度北京地区新推货值近50亿元，包括世华泊郡、汇景湾、上河湾、海梓府及徜徉集。
• 去化率预测：若去化率保持7成，则四季度销售约35亿元，全年销售额约91-104亿元。
• 重点项目：
  • 世华龙樾：位于海淀区，去化率98%，剩余可售面积约16.9万平米，预计带来收入近70亿元。
  • 汇景湾：位于平谷区，去化率68%，剩余可售面积约25.4万平，预计带来收入32亿元。
  • 上河湾：位于密云县，去化率94%，剩余可售面积约13.9万平，预计带来收入21亿元。
  • 海梓府：位于亦庄，预计投资净利率18.3%，销售净利率12.7%，一期预计12月开盘。

二、多渠道融资提高杠杆率，定增通过指日可待

• 融资方式：包括房地产开发贷、信托贷款、结构性融资等。
• 融资计划：非公开发行股票拟募集不超过39亿元，用于多个项目及补充流动资金。
• 募投项目收益：保守预计募投项目将带来约140亿元销售收入、17亿元净利润及近2亿元一级开发收益。
• 资本结构优化：融资有助于降低资产负债率，提升公司竞争力。

三、积极扩张，大股东资源丰富未来有望注入

• 新增项目：2013年新增5个二级开发项目，总建筑面积108万平，总地价款76.6亿元。
• 土地储备：集团拥有1万多亩苗圃及营房、家属院等资源，未来可能转换为开发资源。
• 资产整合：集团托管的两家公司项目总建面约180万平，有望注入上市公司，解决同业竞争问题。

四、投资建议：强烈推荐

• 盈利预测：预计2013-2015年EPS分别为1.55、2.07、2.64元，对应PE分别为7、5、4倍。
• 估值分析：RNAV为27.1元，当前股价为4.1折，明显低估。
• 多因素支撑：包括增发有望获批、参股公司有望上市、公司资源丰富等。

风险提示

• 流动性趋紧：美联储退出QE可能导致全球及中国流动性趋紧，影响行业与公司盈利。
• 政策调控风险：未来行业环境变化可能影响公司业绩。
• 投资不确定性：参股公司能否成功上市存在不确定性。

财务指标概览

结论

北京城建凭借稳健的经营、丰富的资源及积极的扩张策略，展现出良好的增长潜力。当前股价显著低于RNAV，估值明显低估，融资计划的推进有望进一步提升公司业绩与市场竞争力。分析师认为，公司具备较高的投资价值，维持“强烈推荐”评级。