20230727-国海证券-上半年土地市场回顾与后市展望_16页_1mb

土地市场回顾与后市展望总结

1. 土地财政压力普遍存在

   • 整体情况：2023年上半年土地出让收入同比收缩，各省财政面临不同程度的压力。多数省份土地出让收入下降，仅部分经济发达区域实现小幅增长。
   • 区域梯队划分：基于土地财政依赖度和出让收入变化，将各省分为四个梯队，一梯队财政压力最小，四梯队压力较大。

2. 集中供地表现

   • 成交情况：22城集中供地呈现“多频少量”趋势，成交量同比明显下滑，但成交溢价率和触顶成交占比有所提升，市场结构改善但整体仍低迷。
   • 市场分化：高能级城市表现更优，土拍分化加剧，部分城市出现流拍现象。

3. 后市展望

   • 土地出让收入：预计下半年土地出让收入环比提升，但总体仍处缩量格局，高能级城市为主战场。
   • 关注点：房企推货与新开工情况、主流房企拿地行为、政策落地影响。

4. 信用债市场影响

   • 建议关注土地出让收入边际改善的区域（如江苏、广东），中高资质主体可拉长久期。
   • 部分国央企有博弈空间，推荐关注电建地产、信达地产等主体。

5. 风险提示
   政策变化、信用风险、土地市场成交、国际摩擦、数据偏差均可能影响市场。

总结重点
土地财政普遍承压，区域分化明显；市场成交结构改善但整体低迷；建议关注政策、房企拿地及信用债机会。