【粤开宏观】冰封的土地市场和土地财政：解冻需调整房地产调控举措-20220502-粤开证券-17页_1mb

文档总结：房地产与土地财政形势分析

核心内容

本文聚焦2022年一季度中国房地产市场及土地财政的运行情况，分析土地市场低迷的原因，并探讨其对地方财政的冲击及应对措施。报告指出，受房地产市场下行、资金压力加大、疫情多点散发等因素影响，土地市场持续低温运行，土地出让金大幅下滑，土地流拍率居高不下，同时房地产相关税收收入承压。

主要观点

一、土地市场表现

1. 土地出让金大幅下降：
   2022年一季度全国土地出让金为6228亿元，同比下降52.9%；3月土地出让金同比下降44.7%，降幅较1月和2月有所收窄。

2. 土地溢价率低迷：
   全国土地成交平均溢价率为4.0%，处于2016年以来的较低水平。90城土地成交溢价率为0，占比达27.3%，较去年同期上升13.3个百分点。

3. 土地流拍率高企：
   全国土地流拍数量为1631宗，流拍率为11.5%，较2021年同期上升0.8个百分点。近三成城市流拍率超过20%，其中7个城市流拍率超过40%。

4. 区域差异显著：
   超半数省份土地出让金降幅超过50%，仅北京、福建两地实现正增长。247个城市土地出让金为负增长，仅85个城市有所增长。

二、土地市场持续低温的原因

1. 地产销售尚未筑底：
   2022年一季度商品房销售面积和销售额同比分别下降13.8%和22.7%，延续2021年7月以来的负增长态势。

2. 房企偿债压力大，现金流紧张：
   截至2022年4月30日，房企未来一年内到期的信用债和海外债合计8474亿元，其中海外债占比达53.0%。房企面临阶段性偿债高峰，导致拿地态度谨慎。

3. 拿地主力为央企和地方国企：
   2022年1-3月TOP100房企拿地总额为2271.6亿元，同比下降59.3%。其中，73家为央企或地方国企，拿地金额占比达72.4%。

4. 地方政府推地力度放缓：
   部分重点城市调整供地批次，由“分三批供地”改为“分四批供地”，分散供地面积。如武汉、重庆、青岛首批次供地面积分别较去年下降91%、79%、68%。

三、对地方财政的影响

1. 土地财政依赖度高：
   2015年以来，全国土地财政依赖度快速上升，2020年广义土地财政依赖度达38.8%。

2. 财政收入承压：
   2022年一季度契税同比下降22.4%，土地增值税同比增长7.6%。国有土地使用权出让收入同比下降27.4%。多数省份政府性基金收入大幅下滑。

3. 财政应对措施建议：

   • 稳地价、稳房价、稳预期：
     政府需采取多种措施，如适当下调房贷利率、因城施策满足购房者合理需求、支持房企融资等，促进房地产市场良性循环和健康发展。
   • 加大中央财政转移支付：
     中央财政需加大对地方的转移支付力度，推动财力向市县基层下沉，确保“三保”（保基本民生、保工资、保运转）底线。
   • 加快专项债发行：
     通过加快发行专项债，加大对优质项目的投资，扩大有效投资，对冲房地产下行和消费不振的影响。
   • 考虑发行特别国债：
     发行特别国债以应对疫情对经济和地方财政的冲击，用于基建投资、小微企业和中低收入人群纾困、抗疫支出。

关键信息

• 土地市场低温运行：全国土地出让金腰斩，低溢价、高流拍并存。
• 房地产销售低迷：商品房销售面积和销售额持续负增长。
• 房企偿债压力：房企面临信用债和海外债双重压力，现金流紧张。
• 财政收入受冲击：土地出让收入和房地产相关税收收入大幅下滑，地方财政压力增大。
• 政策调整方向：政府放松房地产调控，支持刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳健康发展。
• 财政应对策略：通过专项债、特别国债等手段对冲经济下行压力，保障财政可持续性。

风险提示

• 房地产政策宽松不及预期。
• 国内疫情反弹冲击房企销售。

图表与数据

• 图表1：2022年一季度全国土地出让金腰斩。
• 图表2：2016年以来全国土地平均溢价率走势。
• 图表3：部分重点城市首批供地核心城区地块面积占比。
• 图表4：2022年一季度全国土地流拍率仍维持高位。
• 图表5：全国土地出让金及同比变化。
• 图表6：2021年分省份土地出让金情况。
• 图表7：2022年一季度城市土地出让金分布。
• 图表8：2022年一季度城市土地溢价率分布。
• 图表9：2022年一季度城市土地流拍率分布。
• 图表10：2022年一季度土地出让金排行榜前30名。
• 图表11：未来一年内房企到期债券规模。
• 图表12：2022年1-3月全国拿地TOP100房企分布。
• 图表13：2015年以来全国土地财政依赖度走势。
• 图表14：1-2月多数省份政府性基金收入大幅下滑。

分析师信息

• 分析师：罗志恒
• 执业编号：S0300520110001
• 电话：010-83755580
• 邮箱：luozhiheng@ykzq.com
• 研究助理：贺晨、牛琴

投资评级说明

• 股票投资评级：买入、增持、持有、减持。
• 行业投资评级：增持、中性、减持。

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