上海写字楼市场简报2020年第二季度_2页_535kb

上海写字楼市场复苏分析总结

核心内容

2020年第二季度，上海写字楼租赁市场呈现出复苏迹象，但整体活跃度仍低于历史平均水平。市场供应与需求之间的不平衡导致净吸纳量较低，空置率上升，租金下降。同时，部分非核心商务区因供应有限而空置率下降，显示出市场需求的区域分化。

主要观点

• 市场复苏与挑战并存：尽管二季度租赁活动有所回暖，但净吸纳量仅为14,200平方米，远低于以往15-20万平方米的水平，显示市场仍面临较大挑战。
• 外资持续流入：1-5月份，上海实到外资金额同比增长4.5%，表明上海仍是外商投资的首选地之一。
• 供应增加与空置率上升：预计下半年还将有78.4万平方米的新供应入市，全市甲级写字楼存量将达1,420万平方米。二季度全市甲级写字楼平均空置率上升至17.4%，为近年来较高水平。
• 租金下跌：二季度全市甲级写字楼租金环比下跌4.0%，为全球金融危机以来最大单季跌幅，反映出市场承压。
• 企业成本控制趋势：部分公司通过裁员、降低固定成本等方式控制中长期营运成本，导致减租或退租现象，但多数为小规模企业。
• 需求去中心化：部分企业选择迁至非核心商务区或采用灵活办公模式，以降低成本并提高效率。

关键信息

供应情况

• 2020年上半年，全市甲级写字楼总存量达1,340万平方米。
• 二季度新增供应约10.5万平方米，主要来自世博滨江大厦·北座和陆家嘴滨江中心（H1楼）。
• 预计下半年还将有78.4万平方米新供应入市，其中26万平方米为自用项目。

租金与空置率

• 二季度全市甲级写字楼租金下跌4.0%，至每平方米每天人民币7.5元。
• 平均空置率上升0.5个百分点至17.4%。
• 部分非核心商务区空置率下降，如前滩（-1.5%）、后滩（-2.5%）、大虹桥（-1.6%）。

租户动态

• 金融、专业服务、健康医疗、信息技术和零售行业成为主要租户。
• 重点交易包括：
  • 普华永道承租前滩中心30,000平方米
  • 宁波通商银行承租陆家嘴滨江中心10,000平方米
  • 武田制药承租前滩世贸中心8,500平方米
  • 依图科技承租人工智能大厦2,000平方米
  • 泡泡玛特承租港汇广场700平方米

市场展望

• 下半年随着经济复苏、政府扶持政策见效及业主优惠力度加大，市场需求有望反弹。
• 长远来看，健康医疗、金融保险、消费和信息技术等行业需求被看好，而受疫情影响较大的行业可能面临租金和空置率压力。
• 联合办公市场需求回暖，部分运营方开始接盘其他品牌退租的面积。

市场建议

• 业主方：应加强与租户的沟通，避免客户流失；同时与物业管理团队协作，确保楼宇符合健康、安全标准，提升服务质量。
• 租户方：应抓住市场机会重新评估办公布局，考虑迁至非核心区域或采用灵活办公模式，以优化成本结构。

附注

• 本报告由第一太平戴维斯研究部发布，仅供一般信息用途，不构成任何合同或协议的依据。
• 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商，成立于1855年，业务遍及全球600多个地区。