20170715-招商证券-物流行业专题报告：普洛斯何以估值116亿美元：基金撬动重资产投资，物业规模十年十倍_29页_2mb

文档总结：普洛斯与国内物流地产行业分析

核心内容

本报告主要分析了全球领先的物流地产商——普洛斯（GLP）的业务模式、市场表现、在中国的布局及核心竞争力，同时探讨了中国物流地产行业的现状、发展趋势及投资策略。

主要观点

• 普洛斯是中国财团以116亿美元私有化收购，凸显其在中国市场的战略价值。
• 普洛斯构建了物业开发、运营、基金管理的业务闭环，形成完整的资本循环体系。
• 普洛斯通过基金模式实现7X杠杆，加速物业规模扩张，物业面积从2008年的380万平米增长到2017年的4110万平米，增长超10倍。
• 普洛斯的ROE长期稳定在7%~9%，ROA在3%~5%，盈利性较强。
• 中国物流地产行业空间巨大，人均仓储面积仅为美国的1/13，且现代化物流设施占比低，存在巨大发展潜力。
• 普洛斯在中国市场占据主导地位，2015年市场份额达55%，且拥有丰富的土地资源和成熟的项目管理经验。

关键信息

一、全球领先的物流地产商

• 普洛斯（GLP）是全球领先的物流设施提供商，业务遍及中国、日本、巴西和美国。
• 公司前身是美国普洛斯集团（ProLogis）的亚洲业务，2008年被新加坡政府投资公司（GIC）收购，并于2010年在新加坡证券交易所上市。
• 2017年7月，中国财团以116亿美元收购普洛斯，其中厚朴投资、万科、高瓴资本、中银集团及管理层分别持股21.3%、21.4%、21.2%、15%及21.2%。

二、开发、运营和基金管理有机结合

• 普洛斯的业务涵盖物业开发、运营和基金管理，通过灵活的解决方案满足客户需求。
• 公司拥有约5,492万平方米的物流基础设施，服务于4000余家客户。
• 业务模式包括标准设施开发、定制开发、收购与回租等，实现资本的高效周转。

三、普洛斯在中国的布局与核心竞争力

• 普洛斯于2003年进入中国，总部设于上海，截至2017年已在中国38个城市布局，拥有并管理252个综合性物流园区。
• 中国区域贡献普洛斯75%的收入和48%的净利润，是公司最重要的市场。
• 普洛斯通过与中储股份、宝湾、宇培集团等合作，获得大量土地资源，形成高效的物流网络。
• 拥有高出租率（2017年综合出租率92%），且提供多样化的服务体系，包括租赁、物流解决方案等。
• 采用Oracle JD Edwards Enterprise One信息系统，实现对项目、租赁、客户关系等的全面管理。

四、国内物流地产行业空间巨大

• 中国物流地产行业受城镇化和B2C电商发展推动，需求持续增长。
• 2016年，中国网购交易规模达5万亿元，B2C占比55.3%，物流设施需求巨大。
• 当前中国现代化物流设施面积仅为1.1亿平方米，仅占总需求的20%，市场较为零碎，未来发展空间广阔。

五、投资策略

• 建议关注具备充足土地储备和优越地理位置的中储股份，以及从零售转型物流地产的东百集团。
• 东百集团和中储股份的估值如下：

风险提示

• 土地政策变化可能影响行业发展。
• 经济下滑可能对物流地产需求造成冲击。

图表与数据

• 表1：ProLogis和GLP发展历史沿革。
• 表2：GLP和Prologis对比。
• 表3：普洛斯2017财年物业分布。
• 表4：普洛斯三大业务介绍。
• 表5：普洛斯2017财年运营部门业绩。
• 表6：普洛斯三大类地产基金分类。
• 表7：普洛斯基金情况。
• 表8：普洛斯历年分红情况。
• 表9：普洛斯中国历史大事件。
• 表10：普洛斯主要物流园。
• 表11：普洛斯中国前十大客户及占比。
• 表12：物流地产五大经营模式。
• 表13：企业涉足物流地产情况概览。
• 表14：中国市场物流地产公司概况。
• 表15：物流地产重点标的估值表。

评级定义

• 公司短期评级：

  • 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上。
  • 审慎推荐：公司股价涨幅在5%~20%之间。
  • 中性：公司股价变动幅度在±5%之间。
  • 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上。

• 公司长期评级：

  • A：公司长期竞争力高于行业平均水平。
  • B：公司长期竞争力与行业平均水平一致。
  • C：公司长期竞争力低于行业平均水平。

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数。
  • 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数。
  • 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数。

重要声明

本报告由招商证券股份有限公司编制，基于合法取得的信息，但不保证其准确性与完整性。报告内容仅供参考，不构成投资建议。