20170715-招商证券-物流行业专题报告_普洛斯何以估值116亿美元_基金撬动重资产投资_物业规模十年十倍_28页_1mb

报告摘要

文档总结

核心内容

本报告分析了普洛斯（GLP）的业务模式、市场表现及在中国市场的布局，指出其在物流地产领域的领先地位和投资价值。同时，报告也评估了中国物流地产行业的前景，并提出关注中储股份和东百集团的投资建议。

主要观点

普洛斯的收购与业务模式：
- 2017年7月，中国财团以116亿美元私有化收购普洛斯，显示出对普洛斯项目运营经验的高度认可。
- 普洛斯构建了物业开发、运营、基金管理、物流金融四大平台，形成业务闭环，实现资本循环。
物业规模与收益：
- 截至2017财年，普洛斯完工物业面积达4110万平米，较2008财年增长超过10倍。
- 通过基金模式，普洛斯能够实现7X投资，加快物业规模扩张，同时保持7%-9%的长期ROE。
市场表现与财务状况：
- 2017财年，普洛斯实现主营业务收入8.8亿美元，同比增长13.1%；归母净利润7.94亿美元，同比增长10.4%。
- 公司出租率长期维持在90%以上，收入来源多元化，包括租金、管理费和物业增值。
客户与竞争对手：
- 主要客户包括物流、零售和制造企业，如京东、德邦物流、沃尔玛等。
- 普洛斯是中国、日本和巴西最大的物流地产商之一，其主要竞争对手包括Goodman、Blogs、安博集团等。
中国物流地产行业前景：
- 中国物流地产行业空间巨大，城镇化和B2C电商的发展推动了物流设施需求。
- 中国现代物流设施供给仅占总需求的20%，人均仓储面积仅为美国的1/13，存在较大提升空间。
投资建议：
- 建议关注中储股份和东百集团，因其拥有充足的土地储备和普洛斯的管理经验溢出。
- 投资策略强调核心竞争力，包括土地资源和项目管理能力。

关键信息

普洛斯的业务结构：
- 地产开发、运营和基金管理形成闭环，提升物业回报率。
- 物业出租率长期保持在90%以上，基金模式下投资回收期缩短至2-3年。
财务表现：
- 2017财年，普洛斯资产净值为87亿美元，中国、日本、美国、巴西分别贡献57%、26%、9%、8%。
- 普洛斯的资产负债率维持在40%左右，财务风险可控。
中国市场布局：
- 普洛斯在中国布局38个城市，拥有并管理252个综合性物流园区。
- 前五大客户包括京东、德邦物流、百世汇通、唯品会和中国外运。
投资策略：
- 重点关注土地储备充足且地理位置优越的中储股份。
- 关注从零售转型物流地产的东百集团。
风险提示：
- 土地政策变化可能影响行业发展。
- 经济下滑可能影响物流需求。

表格与图表

主要财务指标：
- 东百集团：17年EPS为0.64，PE为19.3，PB为5.7。
- 中储股份：17年EPS为0.40，PE为19.5，PB为1.8。
市场表现：
- 普洛斯历史股价波动较大，β值较高。
业务模式：
- 普洛斯通过地产开发、运营、基金管理形成完整闭环。
中国物流地产市场：
- 外资主导，普洛斯市场份额占55%。