20251221-国信证券-公募REITs周报（第47期）_指数承压下行_各板块普跌_12页_2mb

公募REITs周报（第47期）总结

核心内容

本周公募REITs市场整体承压下行，中证REITs指数全周下跌3.1%，年初至今累计下跌2.1%。市场情绪化定价消退后，价格逐步回归底层资产现金流与分派能力，安全边际有所提升。与其他指数相比，中证REITs表现弱于中证转债（+0.5%）、中证全债（+0.1%）和沪深300（-0.3%）。近一年中证REITs回报率为-0.7%，波动率为7.5%，表现低于其他主要指数，但波动性优于沪深300和中证转债。

截至2025年12月19日，REITs总市值为2141亿元，较上周减少35亿元；全周日均换手率为0.39%，较前一周增加0.02%。各类型REITs均收跌，其中交通类、水利设施类和市政设施类跌幅最大。

主要观点

• 市场表现：中证REITs指数全周下跌3.1%，年初至今下跌2.1%，表现弱于中证转债、中证全债和沪深300指数。
• 资产类型表现：产权类REITs平均周涨跌幅为-2.1%，特许经营权类为-4.0%；交通类、水利设施类和市政设施类跌幅最大。
• 资金流向：主力净流入前三名分别为南方润泽科技数据中心REIT（745万元）、华泰江苏交控REIT（671万元）、招商高速公路REIT（422万元）。
• 交易活跃度：水利设施REITs日均换手率最高，达0.9%；交通基础设施REITs成交额占比最高，达25.9%。
• 估值情况：产权类REITs股息率比中证红利股息率低80BP；经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为367BP。
• 风险提示：存在公开资料数据滞后、二级市场价格波动、基础设施项目运营及政策调整等风险。

关键信息

二级市场表现

• 中证REITs指数：全周下跌3.1%，年初至今下跌2.1%，表现弱于中证转债、中证全债和沪深300。
• REITs总市值：2141亿元，较上周减少35亿元。
• 日均换手率：0.39%，较前一周增加0.02%。

各类型REITs表现

• 产权类REITs：平均周涨跌幅为-2.1%。
• 特许经营权类REITs：平均周涨跌幅为-4.0%。
• 涨幅最大的两只REITs：华安外高桥REIT（+1.34%）、博时津开产园REIT（+0.08%）。
• 跌幅最大的REITs：包括浙商沪杭甬REIT（-4.71%）、华夏南京交通高速公路REIT（-5.44%）等。

资产类型交易活跃度

• 水利设施：日均换手率0.9%，成交额占比2.3%。
• 仓储物流：日均换手率0.7%，成交额占比15.5%。
• 交通基础设施：成交额占比25.9%，是本周成交额占比最高的资产类型。

估值指标

• 年化现金分派率：6.20%。
• 相对净值折溢价率：反映市场价值与公允价值关系，不同资产类型差异较大。
• P/FFO：反映近期现金流表现，对短期回报率有重要影响。
• IRR：反映内部收益率，用于评估长期投资回报。

一级市场动态

• 已受理：2只REITs产品。
• 已申报：3只REITs产品。
• 已问询：2只REITs产品。
• 已反馈：5只REITs产品。
• 已通过待上市：6只REITs产品。
• 已上市：15只REITs产品，包括华夏安博仓储REIT、华夏中海商业REIT等。

新项目申报

• 三峡能源：申报“华泰三峡清洁能源REIT”，底层资产为大连庄河海上风电项目。
• 华夏安博仓储REIT：成功上市，底层资产为粤港澳大湾区的三个优质物流仓储项目，网下询价倍数达235.8倍。

风险提示

• 公开资料数据滞后：可能影响投资决策。
• 二级市场价格波动：存在较大不确定性。
• 基础设施项目运营风险：项目收益受运营情况影响。
• 税收等政策调整风险：政策变化可能对REITs产生影响。
• 流动性风险：部分REITs流动性较低，可能影响交易。

估值跟踪

• 保障性租赁住房：相对净值折溢价率40.7%，P/FFO为36.3%，IRR为3.6%。
• 仓储物流：相对净值折溢价率17.0%，P/FFO为23.8%，IRR为5.3%。
• 交通基础设施：相对净值折溢价率5.3%，P/FFO为11.2%，IRR为5.7%。
• 能源基础设施：相对净值折溢价率25.1%，P/FFO为13.7%，IRR为2.0%。
• 生态环保：相对净值折溢价率28.4%，P/FFO为13.6%，IRR为2.7%。
• 市政设施：相对净值折溢价率58.8%，P/FFO为24.0%，IRR为1.5%。
• 水利设施：相对净值折溢价率49.9%，P/FFO为15.6%，IRR为2.0%。
• 消费基础设施：相对净值折溢价率42.1%，P/FFO为21.7%，IRR为2.6%。
• 新型基础设施：相对净值折溢价率45.0%，P/FFO为33.9%，IRR为2.9%。
• 园区基础设施：相对净值折溢价率4.9%，P/FFO为21.5%，IRR为5.4%。

二级市场走势

• 主要指数周涨跌幅：中证转债>中证全债>沪深300>中证REITs。
• 年初至今涨跌幅排序：中证转债(+17.1%) > 沪深300(+16.1%) > 中证全债(+0.6%) > 中证REITs(-2.1%)。
• 波动率：中证REITs波动率7.5%，低于沪深300和中证转债，高于中证全债。

估值指标对比

• 保障性租赁住房：相对净值折溢价率40.7%，P/FFO为36.3%，IRR为3.6%。
• 仓储物流：相对净值折溢价率17.0%，P/FFO为23.8%，IRR为5.3%。
• 交通基础设施：相对净值折溢价率5.3%，P/FFO为11.2%，IRR为5.7%。
• 能源基础设施：相对净值折溢价率25.1%，P/FFO为13.7%，IRR为2.0%。
• 生态环保：相对净值折溢价率28.4%，P/FFO为13.6%，IRR为2.7%。
• 市政设施：相对净值折溢价率58.8%，P/FFO为24.0%，IRR为1.5%。
• 水利设施：相对净值折溢价率49.9%，P/FFO为15.6%，IRR为2.0%。
• 消费基础设施：相对净值折溢价率42.1%，P/FFO为21.7%，IRR为2.6%。
• 新型基础设施：相对净值折溢价率45.0%，P/FFO为33.9%，IRR为2.9%。
• 园区基础设施：相对净值折溢价率4.9%，P/FFO为21.5%，IRR为5.4%。

一级市场发行动态

• 已受理：2只REITs产品。
• 已申报：3只REITs产品。
• 已问询：2只REITs产品。
• 已反馈：5只REITs产品。
• 已通过待上市：6只REITs产品。
• 已上市：15只REITs产品，包括华夏安博仓储REIT、华夏中海商业REIT等。

新项目申报

• 三峡能源：申报“华泰三峡清洁能源REIT”，底层资产为大连庄河海上风电项目。
• 华夏安博仓储REIT：成功上市，底层资产为粤港澳大湾区的三个优质物流仓储项目，网下询价倍数达235.8倍。